【サ高住投資】助成金や融資もあり…高齢化時代の賃貸経営戦略 (※写真はイメージです/PIXTA)

団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となる2025年を間近に、不動産市場も高齢者向け住宅のニーズが高まっています。今後の不動産投資は高齢者市場への参入も視野に入れる必要があるでしょう。今回は、高齢者向け賃貸アパートの代表格として注目されている「サービス付き高齢者住宅(サ高住)」について紹介します。

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高齢になってからの賃貸探しは「相当厳しい」

賃貸住宅のオーナーが歓迎するのは、年齢が若くて安定した収入を得ている入居者でしょう。そして多くのオーナーは、属性のいい入居者と契約を結ぶため、入居申込みのたび家賃保証会社(以下、保証会社)に申込者の属性調査を依頼します。

 

そこに、「収入は年金のみ・身寄りなし・足腰が若干不自由」といった高齢者が申込みをしてきたらどうでしょう。とりあえず属性調査を通しても、ほとんどの保証会社は契約を勧めないという意味の「未承認」回答を出すでしょう。

 

未承認の理由は明かされませんが、概ね、年齢と収入源の心細さによると推測できます。さらにいえば、身体機能の低下による室内でのケガ、不注意による水漏れや火災、最悪は孤独死の心配などもあるでしょう。

 

70~80歳代の高齢者が、諸事情により住まい探しをするケースは稀ではありません。長年暮らしていた賃貸住宅の解体が決まった、老夫婦が息子夫婦に家を譲ることにした、海外の自宅から一時帰国した際の仮住まいの確保など、経済的困窮以外の理由でも賃貸住宅を探す高齢者は意外と多いのです。

 

保証会社は原則、入居申込時点での就労状況を重視して審査を行います。無職でも預貯金のエビデンスで承認を出すケースもあるようですが、高齢者の場合は預貯金が潤沢にあっても厳しいようです。

高齢者が安心して余生を過ごせる「サ高住」

高齢者が新たに賃貸住宅の入居契約を結ぶのは大変です。せっかく気に入る物件が見つかっても、オーナーの意向や属性調査の結果で門前払いされる場合も多いのです。このような状況を見かねた国土交通省は、高齢者等の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度「住宅セーフティネット」を立ち上げます。

 

しかし、この制度には「空き家・空き室解消」という社会目標も付加されているせいか、登録されている物件は、老朽化が著しい、エレベーターなし、風呂なし、トイレ・洗面所が共同…などなど、家賃をドン底まで下げても借り手が付かない不人気物件ばかりです。これでは制度として機能しているとはいえません。

 

住宅セーフティネットと並行して国交省が推進している制度がもうひとつあります。それは「サービス付き高齢者住宅(=サ高住)」です。

 

いずれも「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に則った賃貸住宅の登録制度ですが、サ高住の登録条件は住宅セーフティネットとは異なり、高齢者の生活に即した設備やサービスの充実が求められる厳格な内容となっています。

 

「サービス付き高齢者住宅(=サ高住)」の登録条件

専有部の床面積を25㎡以上にすること。

専有部にキッチン・トイレ・浴室・洗面設備、収納があること。

専有部・共用部ともにバリアフリーであること。

入居者の安否確認・生活相談サービスが提供されていること。

 

サ高住は「老人ホーム」と同じものと認識している人がいるようですが、両者は基本的な契約形態が異なります。

 

老人ホームは施設や介護・生活支援などといった「サービスを利用する」ための権利に対する契約であるのに対し、サ高住は一般の賃貸住宅と同じ「建物を使用する」ための賃貸借契約を結ぶものです。サ高住の契約形式では借地借家法が適用されるので、老人ホーム以上に入居者の居住権が守られます。

 

サ高住オーナーのメリットとしては、施設の固定資産税・不動産取得税の優遇が受けられることや、施設の新築・改築時に補助金が受けられることなどがあります。加えて、サ高住は高齢者対象のため、一般の賃貸住宅と比べて引っ越し(=退去リスク)が少ない上、競合物件が少ないため家賃の下落リスクも低く抑えられます。

 

施設の立地環境も利便性の良い場所である必要はありません。入居者の日常生活は施設内でほぼ完結できるため、交通網未発達の地方都市であっても賃貸需要は十分期待できます。そして一番の魅力は、高齢化問題に対する社会貢献が実践できる投資であることです。

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。

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