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商業不動産の場合、外国人に対する不利な制限は少ない
オフィス、店舗、ホテルなどの用途の物件は、商業用不動産に該当します。商業用不動産については、居住用不動産と違って、オーストラリア居住者のために価格高騰を抑えることは政策的に必要がないため、外国人であってもかなり自由に購入することができます。
外国人が商業用不動産を購入する際には、何百億円もする高額な物件でない限り、基本的に外国投資審議委員会（Foreign Investment Review Board：FIRB）の許可は必要にならず、中古物件であっても購入できますし、購入できる物件の地域も制限されません（ただし、例外的に「更地〈Vacant Land〉」の商業用不動産の取得については、価格にかかわらずFIRBの許可が必要になります）。
また、追加不動産譲渡税、追加不動産所有税、空室税といった外国人に対する追加負担も基本的にありません（ただし、例外的にヴィクトリア州とクイーンズランド州では、居住用不動産の場合と同じ追加不動産所有税が商業用不動産の所有についても課されます）。したがって、商業用不動産の場合には、基本的に、外国人がオーストラリア居住者と同じ土俵で戦えることになります。
ただし、管理・運営の難度は比較的高い
商業用不動産は、オフィスビルや商業ビルの一棟購入のように高額なものもありますが、オフィスや店舗やホテルの区分所有物件のように居住用不動産と変わらないような価格帯で購入できるものもあります。
日本の場合と同じく、商業用不動産の利回りは、一般的には居住用不動産の利回りよりも高めになる傾向がありますが、商業用不動産の物件管理・賃貸運営は、居住用不動産よりも難しくなります。外国人がオーストラリアの不動産を管理するためには、オーストラリア現地の管理業者を見つけなければなりませんが、商業用不動産の管理・運営ができる管理業者は住居用不動産の管理業者と比べて数が限られています。
なお、同じ商業用不動産であってもオフィスや店舗と異なり、ホテルの客室の一室を購入する場合は、購入した部屋の管理をホテル運営会社に丸投げできるケースがあり、このような場合は管理・運営の難易度は低くなります。ただ、ホテル運営会社に任せるという状態になるため、物件からの収益はホテル運営会社の管理・運営の巧拙によって左右されることになります。
永住者と同じ土俵で戦えるが管理・運営は難易度が高い
投資収益のみを目的として考えるならば、商業用不動産の方が居住用不動産と比べて外国人に対して不利な条件が少なく、基本的に現地のオーストラリア人・永住者と同じ土俵で戦うことができるため、投資対象としてよいと思われます。
ただ、商業用不動産は、居住することができず、オーストラリアの生活拠点とすることはできませんし、管理・運営の難度が高くなるというデメリットがあります。
※本記事の中には読者が理解しやすくするために複雑な法律・税務の規定を簡略化して説明している箇所が多くあります。実際に投資を行う際には、弁護士・会計士といった専門家から個別具体的な事情に基づいたアドバイスを受けるようにしてください。本記事に記載されている情報に依拠して損害を被ったとしても筆者は責任を負いません。
鈴木 正俊
グリーン・ビュー法律事務所
T&K法律事務所 外国駐在弁護士
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