(写真はイメージです/PIXTA)

本連載は、ニッセイ基礎研究所が2021年11月8日に公開したレポートを転載したものです。

3―顕在化し始めたオフィス再構築の動き

実際、オフィス市場の動向を見ると、在宅勤務の普及に伴うオフィス再構築の動きが、一部で顕在化し始めている。

 

図表2は、業種別に、縦軸に東京圏のオフィス拡張移転DI、横軸に売上高の前年比変化率を示している。オフィス拡張移転DIはオフィス移転の成約データをもとに、三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で作成し、0%から100%の間で変動し、基準となる50%を上回ると企業の拡張意欲が強いことを、50%を下回ると縮小意欲が強いことを表す指標である

※ 佐久間誠(2021)「成約事例で見る東京都心部のオフィス市場動向(2021年上期)-「オフィス拡張移転DI」の動向」(不動産投資レポート、ニッセイ基礎研究所、2021年9月10日)

 

[図表2]業種別のオフィス拡張移転DI vs. 売上高変化率
[図表2]業種別のオフィス拡張移転DI vs. 売上高変化率

 

2020年は、オフィス拡張移転DIと売上高変化率の相関が高かった。具体的には、売上高の減少率が大きい「宿泊業・飲食サービス業」や「教育・学習支援業」のオフィス拡張移転DIが低いのに対して、売上高の減少率が小さい「不動産業・物品賃貸業」や「その他サービス業」、「情報通信業」のオフィス拡張移転DIは総じて高い傾向が見られた。

 

しかし、2021年上期は、売上高変化率とオフィス拡張移転DIに相関関係は見られない。オフィス拡張移転DIは、「不動産業・物品賃貸業」や「建設業」において高いが、「情報通信業」や「製造業」の低下が目立つ。一部のIT企業や電機メーカーは、オフィス戦略を見直し、移転や解約などによりオフィス床を削減する方針を発表している。

 

こうしたオフィス拡張移転DIの変化は、業績悪化を理由とした縮小移転の動きが昨年で一巡するとともに、コロナ禍を契機とした各企業のオフィス再構築の動きが、顕在化し始めていることを示唆している。

4―エリア毎に異なるオフィス出社率

東京16エリアのオフィス出社率指数を比較すると、オフィス出社率が高い3エリアは、湯島・本郷・後楽(68%)>目黒区(68%)>代々木・初台(67%)となっている(図表3)。これらのエリアは、東京オフィス市場の周縁エリアで、中小規模のテナントが多い。また、テレワークとの親和性が高い金融・保険業や、法律・会計事務所やコンサルティング企業などの専門サービス業、情報通信業などが少ないエリアでもある。

 

オフィス出社率が低い3エリアは、浜松町・高輪・芝浦(43%)>丸の内・大手町(48%)>麹町・飯田橋(49%)となっている。浜松町・高輪・芝浦は、テレワークと親和性が高いとされる産業の比率が高いわけではないが、大企業が多く所在しているエリアである。

 

また、丸の内・大手町は、金融・保険業と専門サービス業の比率が高く、大企業が多い。なお、麹町・飯田橋は、中小規模のテナントが多いが、専門サービス業が占める割合が大きいエリアである。

 

[図表3]東京のエリア別オフィス出社指数
[図表3]東京のエリア別オフィス出社指数

 

エリア毎のオフィス出社率指数には大きな差異がある。企業規模や産業毎に、テレワークの親和性が異なり、エリア毎に特色があるためである。現在オフィス出社率の低い企業は、ポストコロナにおいてもテレワークを積極的に活用していくだろう。そのため、このようなオフィス出社率のエリア間差異は今後も残存し、今後のオフィス需要に影響する可能性がある。

 

 

佐久間 誠

ニッセイ基礎研究所

 

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