東京,駅近,ワンルームのデザイナーズマンションに投資する理由

入居者が集まる要件を揃えて空室リスクを軽減する

リスクの低い物件に投資すること。成功するマンション投資の秘訣はこれに尽きます。

それでは、どのような物件ならリスクが少ないのでしょうか。それは、「東京」「駅近」「ワンルーム」という3つの条件を備えたデザイナーズマンションです。これが15年以上不動産事業に携わり、数千件の販売にかかわってきた筆者の結論です。

なぜ、「東京」「駅近」「ワンルーム」の3つの条件を満たしたデザイナーズマンションはリスクが低いのか。その理由は次の5つに集約できます。

●魅力的な立地にある（東京）

●人口が増えているエリアにある（東京）

●駅から徒歩10分以内にある（駅近）

●賃貸需要が低いファミリータイプではない（ワンルーム）

●周辺物件との競争力がある（デザイナーズ）

入居者が集まる要因が揃っているため、マンション投資最大のリスクである空室リスクを非常に低く抑えることができるのです。

たとえば、東京、都営浅草線・三田線「三田」駅徒歩7分のところに「PREMIUM CUBE 三田」というデザイナーズマンションがあります。また、JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩8分には同じPREMIUM CUBEシリーズの「PREMIUM CUBE 田町」が、JR京浜東北線「大森」駅から徒歩9分のところには「PREMIUM CUBE 大森」があります。

この3棟を含めヴェリタス・インベストメントでは今までに9棟のマンションを販売してきましたが、9棟トータルの入居率は99％。どれもが3つの条件を満たした「東京の駅近ワンルームデザイナーズマンション」です。

高利回りでもリスクが大きければ意味がない

「利回り12％。魅力の中古マンション投資」みなさんは、このような宣伝コピーを目にされたことがないでしょうか。

地方の中古マンションでは、10％を超える利回りを謳うたっている物件が少なくありません。「こんなに利回りが高いのだったら、投資してみよう」と思われる方がいらっしゃるのも不思議ではないと思います。

確かに、12％が必ず保証されているのであればすばらしい投資対象です。しかし、この利回りは、常に入居者が入っている「入居率100％」で計算したときのものです。空室リスクが考慮されていません。

そして、このように10％を超えるような高い利回りが設定されている物件は、「築年数が数十年経っている」「交通が不便」などで空室リスクが大きくなっていることがほとんどなのです。リスクが大きいため、高い想定利回りを設定しないとオーナーがつかないわけです。いくら利回りを高く設定していても、入居者がいなければ実際の利回りは0％です。

それでは次回は、なぜ「東京の駅近ワンルームデザイナーズマンション」は入居率が高いのか詳しくお話ししましょう。