デザイナーズマンション投資で発生するリスクとは？

マンション投資の「基本的なリスク」は発生

投資用マンションとしてデザイナーズマンションを選ぶメリットを挙げてきましたが、リスクを検証しておきましょう。

マンション投資で一番大きいリスクは「空室リスク」です。投資用にマンションを購入しても入居者が入らず空室になると、家賃収入が得られません。高い利回りを謳っている物件でも、入居者がいなければ利回りは0％です。

10％以上の利回りを設定している中古マンションもありますが、空室リスクが高い場合が多いので注意が必要です。

物件の価値が下がる「価値下落リスク」もマンション投資にはあります。価値が下がって家賃を下げざるを得なくなる、売却するときに購入したときより価格が下がっているリスクです。

「流動性リスク」は、売却したいときに買い手が見つからないリスク。その他に、地震などで建物が倒壊する「建物倒壊リスク」、金利が上昇してローンの支払い額が増える「金利上昇リスク」があります。これらのリスクはゼロにはできませんが、低く抑えることは可能です。

「空室リスク」は、良い立地にあって建物のクオリティが高く、入居希望者が多い物件を選べばかなり低くなります。こういった物件は家賃も価格も下がりにくいので、「価値下落リスク」も低くなります。売り出したときに次の購入者がつきやすいので「流動性リスク」も同じように下がります。

「建物倒壊リスク」については、どれくらい大きな地震がくるかは予測できませんが、新しい耐震基準に則った新築マンションを選べば倒壊することはまずありません。

金利の変動は自分の力ではどうにもならないので、「金利上昇リスク」は抑えることができません。金利の上昇でローンの支払額が増えてもいいように、多少余裕を持ってローンを組むようにしましょう。

一部を除けば、通常のマンションよりもリスクは低い

それでは、デザイナーズマンションをリスクの観点から見た場合、どのようになるでしょうか。

「空室リスク」については、再三お話ししてきた通りです。人口が増えているエリアでワンルーム、駅近、好立地という条件を満たせば空室リスクはある程度、抑えることができます。そのなかでもデザイナーズマンションは周辺物件との競争力が高いので、立地が良いデザイナーズマンションは、他のマンションに比べて空室リスクがかなり低くなります。

「価値下落リスク」は、デザイナーズマンションも無縁ではありません。しかし、デザイナーズマンションは他のマンションに比べていい素材を使っているため、価値が落ちにくくなっています。また、人口が増えているエリアは価格・家賃が下がりにくい特徴があります。立地をしっかりと選んでいれば、デザイナーズマンションの価値下落リスクは低くなります。

「流動性リスク」は、「価値下落リスク」と関連しています。資産価値が下がりやすい物件は、買い手もつきにくく流動性が低くなります。しかし、良い立地にあるデザイナーズマンションは資産価値が下がりにくいため、買い手がつきやすい面があります。

新たに購入する人も、物件の現在の資産価値、将来の資産価値を吟味します。資産価値が下がりにくいデザイナーズマンションに買い手がつきやすいのは、自然なことでしょう。

近年は耐震基準が厳しく、新築物件であれば「建物倒壊リスク」はデザイナーズマンションでも通常のマンションでも大きな違いはありません。また「金利上昇リスク」も、デザイナーズマンションと通常のマンションとでは変わりありません。

「建物倒壊リスク」「金利上昇リスク」は同じ、それ以外の3つのリスクに関しては通常のマンションより低いのがデザイナーズマンションです。