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メディアの影響で日本からの注目度も高まっているNZ
このところ、日本のメディアでしきりにニュージーランドの観光情報が取り上げられているせいか、親戚や友人が突然「遊びに行きたい！」というメールを送ってくることが多くなりました。
筆者も録画していた観光情報をテレビで見たところ、行ったことがない場所だけでなく、いつも通っているオークランドの街並も写されており、改めてなかなかお洒落な街だと実感しました。
グルメレポートやフリーマーケットの様子、バンジージャンプなど恒例のアクティビティだけでなく、ニュージーランドの国内チームでプレーする日本人についても紹介されていました。2019年のラグビーワールドカップを目の前にして、ニュージーランドファンがより増えることを期待している次第です。
飛行機の便についてですが、11月からは東京への直行便だけでなく、大阪への直行便も復活するということで、西日本の方には朗報なのではないでしょうか。
観光のついでに家も買おうというキャリアウーマンからの問い合わせも時折あり、ワンルームマンションを主に、別荘と賃貸運営の混合で物件保持されている実例があります。
理由はどうあれ、自然の宝庫のニュージーランド。北島・南島それぞれ特有の特徴がありますので、東京などの大都会から、スローライフを体験しに来てはいかがでしょうか？
相変わらず活況を呈する「住宅オークション」の現場
日曜日の午後、閑静な住宅街でベルの音が響き、オークションが開始されました。どこから来るのかあっという間に人が集まり、いつものごとく国際色豊かな訪問者で盛り上がっています。
本気で購入したいという買い手は3組で、残りは近所の冷やかし訪問者がほとんど・・・かと思いきや、遅れてきたグループがいきなり「80万NZドル！」と宣言しながら小走りに家の中へ駆け込んできました。その後競い合い、最終的に90万NZドルまで値段が上がります。
しかし、家主が満足しなかったため改めて交渉が行われましたが、結局、訪問者から出た値段は90万NZドルが最高でしたので、一旦オークションはお開きとなりました。このオークションでの家主の期待額は、95万NZドルでした。
その後、驚くことに更に3組もの買い手が現れました。
1組はオークションの時間に間に合わなかったため、担当セールスマンが代理でオークションへ参加。1度目のオークションで物件が売られなかったと知るやいなや、買えるチャンスありとして急いで参加してきたのです。
もう一人は、90万NZドル以上出せるか出せないかで、電話で何やら揉めています。90万NZドル以上の価格を出さなければダメだと家主の意向を説明しましたが、頑固にも最大予算は90万NZドルだと言っています。
そしてもう一組は、家族全員で物件へ呼び出され、見学すること約40分。初めてみる家にも関わらず、家族間のお気に召したため、93万NZドルで契約することを決めました。遅れて来た買い手候補とたった5000NZドルの差で、物件を手にするという勝利を掴んだのです。オークションが終わって、約1時間後の出来事でした。
「土地の2分割」が可能か否かが重要になるNZ不動産
なぜ、この物件は人気があったのでしょうか？ 理由は以下の通りです。
●オークランド市内から近く通勤圏である。
●空港へのアクセスも便利。
●近所に国立病院や学校の通学に便利。
●土地の2分割が可能。
一番の決め手となる理由は「土地の2分割が可能」であることです。前に建つ家を改装し、土地を2分割して、あとから新築の家を建てるのです。一粒で2度美味しいとはまさにこのことで、このミニ開発の投資シュミレーションを見てみましょう。
890㎡の土地に、1戸が建っていた事例をもとに説明します。
①まず、この家を適度に古く、適度に新しい家に改装
通常、このような物件はとても古いことが多いのですが、この家に限って言えばキッチンが比較的新しい設備だったので、既存のものを有効に使い、調理器具などを新調。さらに、ペンキとカーペットも交換しました。
②土地二分割の認可を取る
①の改装を行っている間、平行して市役所に土地二分割の認可を申請。
③土地の分割作業
2戸目として建つ予定の新築の家と、既存の家の間には境界線ができるので、塀などの設置やドライブウェイの整頓を行いました。
④2戸目の新築物件の設計とデザインの確立
ビルディングコンセントという実際に建築する際の設計書を市役所に提出し、認可が下りれば建築業者の工事が着工されます。
⑤新登記取得
現在は、登記が1戸となっています。2戸建築しましたので、それぞれ1戸づつ登記申請を行います。建築工事終了後、市役所の職員による検査に合格すると、登記設定完了となります。
上記の行程は、物件購入後、引渡しを受けてから約2～3ヶ月内で既存の家を売却できる準備が整えば、6週間後にはオークションで売却できます。つまり、3～4ヶ月で手放すことになります。
その売却した資金を使って、2戸目の新築を建てるというのが一般的な投資方法です。資金力があり慣れた開発者、または中規模な開発会社は、これらを同時進行で行い、一期に2戸分売却するという形を取ります。
・・・というのも、既存の家を売却する際、人間の心理として、せっかく新居を買っても隣で新たな家が建設中となっては、騒音・ホコリを気にして買いたくないものです。既存の家を売りにくい理由はこうしたところにあります。
ただ、一概にこの投資方法が悪いわけではありません。2世帯住宅を探している人や、騒音などの課題を気にしない人には持ってこいの物件だからです。開発者の資金力上、どうしても1軒目を売らないと2軒目が建てられないという事情もあるので、開発者の状況によって売買の時期を判断します。
1戸建ての家の建設期間は早くて約6ヶ月、平均8ヶ月という形になり、1年近い開発期間が必要になります。
＜経費資金計画＞
●土地家屋費用・・・90万NZドル～150万NZドル
●土地二分割費用・・・10万NZドル～15万NZドル
●既存の家の改装費・・・3万NZドル～5万NZドル
●2軒目の建築費・・・35万NZドル～40万NZドル
●不動産販売手数料（広告費も含む）・・・約6万NZドル
●その他、雑費・・・2万NZドル
オークランドの市内、セントラル地域になりますと、土地家屋だけで150万NZドルは絶対に必要で、少し条件がよいと200万NZドルまでかかります。
100万NZドル内で手に入りやすい地域は、オークランドの南・西方面です。土地は可能な限り平坦なものを選択し、物件は骨組みがしっかりしていて、土地の真ん中に建っていない物件が良いでしょう。
注意しないといけないのは、例えば、比較的庶民が住んでいる通りの物件を買うことです。超豪華な改装および新築物件を建てると、売却価格が高すぎて買い手がつかないという事態になってしまいます。
地域ごとの相場をみながら販売価格を決め、それに合った改装費、建築費を計算していきましょう。
