「タワマン」で資産運用したい医師が知るべき「利益の仕組み」

マンションから得られる収益を理解する

マンション経営で得られる利益には2種類あることをご存じでしょうか。まずひとつ目は、賃貸することで収入が得られるということ。もうひとつは、物件自体を売却して利益を得ることです。ここでは、これらを得るためにはどうすればいいのかを考えていきます。

不動産の投資情報を見ると、家賃利回りという言葉を見かけると思います。不動産価格に対して、年間の家賃収入を％表示したものがこれにあたります。1億円の物件で10％だった場合、年間の家賃収入は1000万円という意味です。ただし、注意したいのは、これは実際の利益ではないということ。これは家賃収入を物件価額で割っただけの数字です。これを表面利回りと呼びます。では、この物件を例に解説をしていきましょう。

物件購入時にはさまざまな費用がかかってきます。ほかにも管理費や固定資産税など、購入後も毎年かかってくる経費があります。仮に購入時の不動産取得税や登記費用などが1000万円かかったとします。その場合、購入総額は1億1000万円ということになるのです。

次に支出について考えていきます。仮の費用ですが、年間管理費で80万円、固定資産税で120万円かかるとします。すると、家賃収入である当初の表面利回りであった1000万円のうち、200万円は諸費用でひかなければなりません。これは年間800万円の収益がある物件を1億1000万円で購入するということになります。つまり、利回りとしては7.3％となるのです。このことを考慮せずにいると、家賃収入で得られる収益に大きな違いが発生してしまい、想定していた利益とは大きくかけ離れてしまうのです。また、上記の数字はマンションのオーナーであれば空室がなかった場合、区分買いのオーナーであれば、入居者がいた場合の数字です。あくまで想定ではあるのですが、空室の場合を見込んでおくこともポイントになってきます。

また、ローンを組んで購入している場合には、月々の返済も発生します。これを考えると、手元に残る金額はその組んだ金額の大きさによって変動はしますが、ますます減ってしまいます。すべてをローンでまかなっていた場合には、年間200万円程度しか残らないのが現実なのです。

ここで大切なことは、家賃収益の考え方になります。自己資金を1000万円投入していた場合で考えると、投入した1000万円に対して200万円の収益を出したことになります。つまり、20％の利回り、と考えることができるのです。

不動産投資で得られる実利益とは

次に、売却によって利益を得る仕組みについて考えてみましょう。この物件が仮に、数年運用した後に購入金額と同じ１億円で売れたとします。この状態ではプラスマイナスゼロです。しかし実際には諸費用や仲介手数料がかかるのでマイナスになることはおわかりでしょう。ただ、ローンが家賃で返済されていれば、元本は売却時に残ることになります。これが実質的な利益となります。その物件を売るときに購入時より価格が低ければ下がった分が損失に、逆に高ければ利益となります。

経過年数が多ければ多いほど、値下がりするケースがほとんどですそのため、その値下がり分や諸費用などをいかに元本部分でカバーできるかがポイントとなります。

大切なことはできるだけ繰り上げ返済することで、金利の負担を減らすこと。また、返済期間を短く設定できれば後は家賃収入がそのまま手元に残るようになります。

結局のところ、売却目的で収益を考えるのは、その道のプロでも難しいことです。ゆえに資産運用としてマンション経営をするのであれば、ローンの完済をいかに早くするのか、ということが大切です。その結果、完済後の安定収入となる可能性はあがりますので、目指すとすればここでしょう。そのためにも、リスクである空き部屋の状態が、いかに短くできるのか、ということになってくるのです。