「タワマン」で資産運用したい医師のための「ローン基礎講座」

仕組みさえ理解すれば始められるマンション投資

素人がいきなりマンション投資と聞くと、そのハードルは極めて高く感じてしまうもの。これを下げるためには、まず不動産運用の入り口を理解しておく必要があるのです。そのためにはまず、マンションでの資産運用というもの自体を理解する必要があります。

マンションにおける資産運用では、投資と経営では基本は同じでも、捉え方によって違いがあることを知っておきましょう。いずれの場合も、その基本は購入したマンションを賃貸物件とするという点です。家賃収入を得ることが、運用者の資産形成の基本となってきます。この家賃収入がどうなるかによって、その物件を購入するために組んだローンの支払いがどうなるかが決まってきます。

自己資金に余裕があり、ローンを組まずに物件購入ができる方は別として、多くの方は銀行などから融資を受けることになるでしょう。自分は住宅ローンを組んでいるので融資はもう受けられない、と考えている方がいるかもしれませんが、実は受けられるのです。というのは、住宅ローンが個人の収入や資産を担保にしたものであることに対して、投資用のマンション購入でローンを組む場合というのは、そのマンション経営という事業に対するものだからです。

もちろん勤務先や年収、勤続年数などの個人属性は審査されます。ローンを組んだ後に返済が滞ることがないかチェックが入り、勤務先が安定して今後も経営が続くか、あるいは年収の大きな上下変動などが見られるのは通常のローンと同じ。これは大前提なので当然なのですが、投資において金融機関が査定するのは、ローンを組む物件自体が賃貸されやすく、どのくらいの家賃収入を得られるのか、という点なのです。住宅ローンを組んでいる人が、マンション投資のために別にローンを組んでいるからくりは、こういうことだったのです。

空室というリスクと背中合わせになるということ

それなら簡単だ、と思う前に、ローンを組むために抱えなければならないリスクについて考えておく必要があります。それは空室に対するリスク。一等地の人気があるタワーマンションにしても、よほどのことがない限り空室となっている部屋は存在するものです。ここで問題となるのは、マンションオーナーとしてその経営を考えた場合、空室からは収入が生じない、という点なのです。これは、区画買いで1部屋購入したオーナーについても同じことがいえます。借り手がない時点で収入はゼロ、購入するために組んだローンの返済は、家賃収入から支払えなくなってしまうため、自己負担せざるを得なくなるのです。

マンション購入のノウハウが書かれた記事には、必ずといっていいほど賃貸需要の多いエリアを推奨する内容が書かれていますが、空室をつくらないためにはまず、賃貸需要の多いエリアに立地していることが基本となるからなのです。そうしたエリアにある物件であれば、誰かが部屋を出て行ったあとも、すぐに次の入居希望者が現れるので、収入が途切れずにすむ、というわけです。

結果として、空室リスクの少ないエリアにあるマンションを投資用として購入する場合だったら、住宅ローンを組んでいても融資は通りやすいといことになってきます。ただし、融資される金額には上限があります。その額面は年収のおおよそ10倍程度が上限。東京の青山にある3億円のマンションで投資をはじめようと思っても、年収が500万円でしたら融資される額面は5千万円。マンションを購入するには、2億5千万円の自己資金が必要になってしまうことになります。

また、融資が通る目安としては、年収400万円以上であることと、上場企業ではなくても、それなりの規模の中小企業で3年以上勤務していることが条件となっているようです。病院であれば、地域の総合病院以上のレベルに勤務していることになります。もちろん、金融機関によってこの条件に違いはありますが、目安として覚えておくといいでしょう。

また、自己資金0を謳っている物件はさておき、全くの自己資金0というのは難しいです。これは一般的には頭金のことを指しています。新築物件の場合でも最低5％は必要といわれています。ただし、定期預金を組むことで、これを担保に頭金0になることもありますので、金融機関と相談されるといいでしょう。

第1回は投資物件を購入するためのローンについてお話をしました。次回は、購入した物件でどのように資産運用をしていくのか、経営目的について触れていきたいと思います。