セレブや芸能人ご用達…「タワーマンション」投資成功の秘訣

タワーマンション投資でのメリット・デメリットを知る

築年数が経てば経つほど、不動産物件の資産価値は下がる傾向にあります。これは、家賃設定の引き下げにもつながり、得られる収入も少なくなることに他なりません。また、物件自体が古ければ、なかなか借り手もつかない、といったこともあるでしょう。利回りや利益の出し方だけでマンション経営をした場合、このスパイラルに巻き込まれてしまう可能性があるのです。利回りや利益を考えることは大切ですが、これに加えてその部屋が住まい手にとって、魅力的であるということを忘れてはいけません。

住まい手にとって魅力的なこと。それは立地であったりセキュリティーであったり、あるいは眺望なのかもしれません。このようなことを検討しはじめると、結果としてそのときに必要な情報が集められるものなのです。ただ、その情報を集めるためには、まず知識として蓄えておく必要があります。そこで、まずは投資対象がタワーマンションの場合におけるメリットとデメリットについて触れておきましょう。

タワーマンションというだけで得られるできるメリット。それは人気があることです。イメージや立地など、誰もが憧れる物件ではないでしょうか。これまであまり注目されていなかったような場所が、タワーマンションの出現で一気に土地が高騰するなど、影響力は大きいといえることは間違いありません。この人気がある、というのは、不動産投資において空室のリスクを下げることにつながります。仮に入居者が引っ越してしまったとしても、次の入居者が決まりやすい特性を持ち合わせています。さらに、大型物件であることから、土地の区分所有者も通常のマンションより多い場合がほとんど。そのため、管理費などのコストダウンも実現できることが魅力です。また、その人気は築年数に限らないことも手伝って、価格が落ちにくいために売却するときにも購入時と比べて遜色のない結果となるケースが多いようです。

もちろんデメリットも存在しているので注意は必要です。そのひとつとして、まだまだ新しい物件であるため、将来的な部分で不透明なことがある、ということ。もっとも古いタワーマンションでも、築年数は20数年程度ではないでしょうか。そのため、本格的な大規模改修はこれから行われていくことになります。もちろん修繕積立金はしているのですが、高度な技術を用いた物件であるがゆえに、どの程度の費用が必要になってくるのかデータがないという不安があります。仮に積立金だけでは足りなかった場合、その費用を割り増す必要が出てしまいます。これは経営コストをあげることにつながってしまうために、購入前にはそのリスクも考えておくべきでしょう。もうひとつは、購入する際の価格が、通常のマンションと比べて高額であるということ。これは利回りに影響してくるので、入念なシミュレーションをする必要があるでしょう。

タワーマンション投資で失敗しないための鉄則とは

こうしたことを鑑みると、タワーマンションへの投資で大切なことは、3つのことについて考えることではないでしょうか。まずはその物件がどこにあるのか、という点。駅から徒歩5分と10分の物件があった場合、その差はわずかに5分。しかし、このような差が原因で、別の物件と賃貸契約をされてしまうことも多々あります。

また、近所にスーパーやコンビニ、学校があるか、といった直接生活と関係してくる点も見逃せません。住んでみたいものの、買い物に出かけるには不自由な場所だったら、借り手はその物件を選びませんよね。また、治安への対応も見逃せません。オートロックは当然として、エレベーターまわりでもセキュリティー対策がされているなど、ぜひ着目していただければと思います。

自然災害との関係も大きく影響するでしょう。何年か前になりますが、台風が関東地方を直撃したとき、川が氾濫してしまいました。その水が地下へと流れ込み、そのタワーマンションの電力設備が損傷、高層階に住んでいる人は階段を使って生活をした、というニュースもありました。事前にその土地がどういう場所なのか、も知っておきたいですね。それ以外にも、物件選びに置いて、その立地と利便性は大切なことなので、投資する前には十分に検討をしたい点です

また、投資物件のフロアがどこなのかという点も検討項目のひとつといえます。タワーマンションの魅力には、その眺望があります。低層階からの眺望は、一般的なマンションとなんら変わりません。ところがタワーマンションなので家賃は高い、となったらなかなか借り手がつかない可能性も高くなってしまいます。何階以上なら間違いない、という明確な線引きはできませんが、高層階であればあるほど、眺望という点での人気もあり、借り手は早く見つかるのではないでしょうか。

もう一点は利回りです。タワーマンションは一般的には利回りが低いもの。しかし、一般的なマンションと比較しても、同じ程度の利回りが見込める物件は存在します。同じ条件でも、その利回りを比較することは忘れてはいけない大切なポイントになるのです。

ここまでの話は、一般的なマンションとも共通している部分が多く、タワーマンションならではの特色も少ないと感じるかもしれません。そこでタワーマンションだからこそ、最初から考えておきたいこと。それは、キャピタルゲインを狙った物件選びをするということです。タワーマンションは値下がりしにくい、ということをお伝えしました。実はこれが、この投資における大切なポイントになります。値下がりしにくいということは、いざ売ろうというときになっても購入したときの金額と大きくかけ離れたことにはなりにくい、ということにつながります。このことからも、売却時のことを想定した物件選びを、あらかじめしておくことが成功の秘訣、ということになるのではないでしょうか。

このようなことからも、タワーマンションにおける投資では、一般的な検討事項だけでなく、いつ売って利益を得るのか、という戦略的なシミュレーションが大切なことといえそうですね。