恐ろしい…「一般定期借地権付きタワマン」に潜む解体リスク

日本の不動産市場で取引されている住宅の中には「借地権付き不動産」といって、地代を払って借りている土地に建つ家(マンション)もあります。値ごろ感から人気もありますが、その多くが「一般定期借地権」といって更新が不可であり、契約終了後は建物を解体・返還しなければならないとう厳しい条件が付いています。低価格のタワマンはこの権利形態のものが多く、将来、返還を求められるリスクがあるのです。

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借地権付き不動産には「2つの権利形態」がある

通常の戸建て住宅はもちろん、マンション等の区分所有の建物においても「土地の所有権」は存在します。一般的に、戸建住宅の場合は、住宅が建築されている敷地が建物所有者の単独所有になっているケースが多く、共同住宅の場合は、所有する専有面積の割合で共有することになります。

 

しかし、現在売買されているすべての不動産に土地の所有権がつているわけではありません。

 

場合によっては、土地の所有権が他人名義となっている不動産もあります。そのような物件を「借地権付き不動産」と呼び、不動産広告では「土地(または敷地)の権利形態」欄に「借地権」と表記されています。借地権付き不動産は、周辺地域の相場と比べると若干割安感があります。理由は単純に「土地の所有権がないから」です。

 

借地権付き物件の場合、土地にかかる固定資産税や都市計画税(以下、固都税:ことぜい)の支払い義務はありませんが、その代わり、土地所有者(地主)に賃借料(地代)を支払うことになります。

 

借地権には「賃借権」と「地上権」という2つの権利に分かれています。

 

●賃借権
地主と建物所有者(借地人)の間で「土地賃貸借契約」を結び、借地人は地主に対し地代を支払う。

●地上権
地主と建物所有者(地上権者)の間で「地上権設定契約」を結び、地上権者は地上権設定の登記を行う。賃借権同様、地上権者も地主に対し地代を支払う。

 

「他人名義の土地の上に建物を建てる」という点では、「賃借権」も「地上権」も同様なのですが、契約上、賃借権は地主が有利(賃借人を退去させるのが容易)であるのに対し、地上権は土地を借りる側が有利(賃借人を退去させるのが困難)になります。

 

契約形態は地主が決めるものであり、借地権付き不動産のほとんどは賃借権を採用しています。地上権を採用しているケースは、橋梁やトンネル、モノレールなど公共施設の建設用地が多くあります。

 

投資家の間で密かなブーム!?「底地」購入の注意点

近年、不動産業者の間で「底地物件売ります・買います」という営業メールが飛び交っています。「底地」とは、賃借権や地上権が設定されている借地権付き不動産が建つ土地のことであり、投資家が底地を買って賃貸経営することを「底地投資」と呼びます。

 

底地投資は手堅く、建物が壊れて使えなくなるまで解約されることはまずありません。借地契約期間も20年から30年と数十年単位ですので、建物の賃貸借契約より長い期間安定収入が見込めます。主なコストは固都税程度で、建物のように付帯設備がないため点検・修理などの管理費用もかかりません。

 

しかし、底地投資には注意点もあります。それは納税額と地代とのバランスです。大正や昭和から続く土地の賃貸借契約(旧法借地権)の場合、現代の固都税額よりかなり低額な地代設定のまま更新を続けている物件が多々あり、そのため赤字経営になっている地主も少なくないのです。

 

(※画像はイメージです/PIXTA)
(※画像はイメージです/PIXTA)

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本記事は、「ライフプランnavi」に掲載されたコラムを転載・再編集したものです。

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