徒歩8分・築30年アパートが「…1億5,000万円!?」怒涛の決着

幻冬舎ゴールドオンライン特別企画『実録!中年オヤジの体当たり投資「かめぞーが行く」』。初回の体当たり先は、神奈川県相模原市の橋本です。穏やかな街で初心者投資家かめぞーが目にした、衝撃の物件とは…!?

神奈川県相模原「橋本」にたたずむ1億5,790万円物件

今回の舞台は、神奈川県相模原市の「橋本」。緑区、中央区、南区から構成された都市再生特別地区だ。相模原市の都市核に認定された地域であり、神奈川県では横浜市、川崎市に次ぐ人口を誇る。

 

「橋本」駅の乗降客数は1日約12万人。JR横浜線、相模線、京王電鉄相模原線の計2社3路線が乗り入れており、交通利便性も十分にいい。

 

「橋本」から「新宿」は、京王線相模原線利用で平日日中40分弱、「横浜」へはJR横浜線で同じく40分ほど。通勤時間帯ではさらに時間はかかるが、十分に通勤圏内といえる距離だ。なおJR駅の乗車客は約6万6,000人/日、京王線駅の乗降客は約9万8,000人/日と、「神奈川県の北の入口」として存在感を示している。

 

さっそく今回の投資物件を見ていこう。ファミリータイプのアパート2棟。どちらも築30年前後を経過しているが、見た目は整っている。「橋本」駅まで徒歩8分で、その道中にはコンビニもあり、豊かな銀杏並木を楽しめるスポットだ。

 

橋本のとある物件

 

物件の間取りは2DKが6室と3DKが4室。内覧したかめぞー曰く「ぶっちゃけ普通というか…スペシャルな感じはしない」。

 

気になるお値段は「1億5,790万円(税込み)」、満室時の利回りは6.90%。…といっても、あまりピンと来ないかもしれない。

 

実際の物件ステータスは下記になる。住みたい or 買いたいだろうか? 

 

【物件の全貌】

ファミリータイプのアパート(2棟)

2DK・6世帯/3DK・4世帯

平成元年/平成5年(築30年前後)

駅から徒歩8分

軽量鉄骨造

227坪

路線価70万円/坪

価格1億5,790万円(税別)

利回り6.90%(満室時)

 

当たり障りなさすぎる物件に思えるかもしれない。実は、本企画の最大のポイントは「土地値物件」にあった。

築古物件をリフォーム…「土地値物件投資」の全貌

土地値物件とは一言で「不動産購入金額と土地金額がほぼ変わらない物件」を指す。

 

新築物件の価格は、土地の価格とそこに建つ上物(アパートなど)の価格の合計になるが、築年数が経過していくにつれて、建物価格が売買価格に反映されず「ほぼ土地の値段だけ」という物件が出てくることがある。木造や軽量鉄骨の建物の価値は、約20年でほぼゼロになってしまうからだ。

 

土地値物件の建物部分は、今後も賃貸可能な(メンテされている)状態で専門業者から購入する。築25~30年程度の物件をリフォームし、安価な家賃で入居してもらうことで、継続した満室経営を目指している。たとえば今回の物件では、オーナーの収益が最大化されるよう、相場より安い家賃を保ちつつ、和室の襖や洋室のクロスなどをリフォームしていた。

 

【土地値物件投資チャレンジ】

 

担保価格は「土地値」だけで十分なので、銀行融資も比較的確保しやすい。個人の所得税対策として築古木造物件の4年償却などの活用の道もある。

 

この「土地値物件」という視点で見ると、今回の物件の真の魅力が浮かび上がる。具体的な土地値は下記のとおりだ。

 

【土地値の算出】

◆路線価で考えると…

227坪×70万円=1億5,890万円>1億5,790万円

◆実勢価格で考えると…

227坪×100万円=2億2,700万円>1億5,790万円

 

 

いかがだろうか。これであれば、ローリスク・ミドルリターンの投資対象として十分に成立する。

リニア新幹線効果で人口増?期待高まる「橋本」エリア

「土地値物件」の狙い目は、都下・神奈川・埼玉をはじめとした首都圏近郊の都市。今回「橋本」に着目した点はここにあった。さらに「橋本」で忘れてはいけない点が一つ。リニア新幹線停車駅の開設だ。

 

■リニア駅開設で期待高まる

 

時速500キロで「品川」〜「名古屋」を結ぶリニア中央新幹線。品川駅まで約10分、名古屋駅までは約30分、開設予定の新大阪駅までは約60分でアクセスできる。なお2027年の開業は事実上の延期になったものの、JR東海の金子慎社長は、「少しでも早い時期を目指し、各地の工事はペースダウンすることなく進める」と表明した。

 

期待に湧く相模原市では、「産業の活力とにぎわいがあふれる交流拠点」をコンセプトに、まちづくり計画が進められている。リニア駅開業の効果は「橋本」エリアにどれほどのインパクトを与えるのか? 今後の展開が期待される。

 

■「橋本」のリアルな住宅事情は

 

最後に、「橋本」の住宅事情を見てみよう。賃貸住宅の空き家率は神奈川県平均6.6%だが、緑区5.5%、中央区7.7%、南区6.6%となっている(総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」)。

 

また直近の中古マンションの取引から「橋本」駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみると、平均取引価格は2,190万円、1㎡当たりの平均取引価格は41.3万円と、緑区平均の36.4万円を上回る(平成27年度「国勢調査」より)。取引されているマンションの種別は、ワンルームや1Kなどの単身者向けが15%程度にとどまる一方で、3DK以上の物件は50%を超える(国土交通省 「土地情報総合システム」より)。「橋本」周辺では、家族世帯向けの物件が豊富にラインナップされているようだ。

 

民間が主体となった再開発が進む街、「橋本」。今回、初心者投資家かめぞーは内覧直後に購入を決定した。今後の賃貸需要に期待されたい。

 

※本記事は幻冬舎ゴールドオンラインYouTube企画『実録!中年オヤジの体当たり投資 かめぞーが行く~土地値物件投資チャレンジ』を再編集したものです。動画の全貌はコチラ。

 

 

 

GGO編集部

 

初級投資家「かめぞー」が、真に中立的な立場から、様々な投資案件に取り組む動画シリーズ『実録!中年オヤジの体当たり投資「かめぞーが行く」』。その成功・失敗体験のひとつひとつを紹介する。

著者紹介

連載実録!中年オヤジの体当たり投資「かめぞーが行く」

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