わずか800万円…埼玉・草加「ほぼ死に地」が生まれた恐い理由

本連載は、2016年6月29日刊行の書籍『はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

安値しかつかない物件の裏事情とは?

特殊な事例かもしれませんが、埼玉県草加市内ではこういう例に遭遇しました。

 

【関連セミナー/オンライン】コロナと相続で「モノ・カネ・家族」を失わない方法

「不動産を相続」した方【必見】⇒詳細はコチラ

 

住宅地に位置する広さ約85坪の土地です。普通に考えれば総額3000万円の価値はあるはずです。その土地売買が成立した価格は何と、総額約800万円。本来の価値の3割にも満たない水準です。この土地は、ある事情から金融機関の融資を受けられないことが災いして、これほどまでに成約価格が抑え込まれてしまったのです。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

ここで問題になったのは、道路です。正確にいえば、道路に見える第三者の所有地です。この土地が接している、あたかも前面道路に見えている箇所の一部が、実は第三者の所有地ということが判明したのです。

 

この土地と市道である本当の道路用地との間に、その第三者の所有地が細長く挟まれている形です。なぜそういうことになってしまったのか、事情は詳しくは分かりません。

 

この土地と第三者の土地が不動産登記上の単位である筆(ひつ)は分かれていたものの、もともとは一体の土地だったことが考えられます。この土地を売買した時に何かの事情で道路に面した筆の異なる土地だけを残してしまったのでしょうか。

 

道路用地との間に第三者の所有地を挟んでいるとなると、この土地はそもそも普通には利用できない「死に地」ではないのかという疑問が浮かぶかもしれません。しかし結論からいえば、決してそうではありません。

法令には違反していないのだが…

この土地を敷地としてそこに建物を建設する計画に対する建築確認を行政などに求めれば、それを受けることはできるはずです。建築確認時には確かに敷地と前面道路の関係が法令などに違反していないかという点を確認しますが、このケースの場合、その点には問題がないからです。

 

前面道路には確かに第三者の所有地が含まれていますが、それらが全体として法令で定める「道路」を構成していると見なされれば、何のおとがめもありません。ただ、たとえ建築確認を受けて建物を建てたところで、それを誰に売却するのかという段階で問題が顕在化します。

 

【関連セミナー/オンライン】コロナと相続で「モノ・カネ・家族」を失わない方法

「不動産を相続」した方【必見】⇒詳細はコチラ

 

立地条件や土地の広さからすれば、戸建て住宅を建設することが素直に考えられます。そうなると、購入検討者は住宅ローンを組んでそれを買おうとする層です。ローンを組めるということが、購入に当たっての必須条件です。

 

仮に最初の買い手はローンを組まずに購入できるとしても、それを何かの事情で売却しようとしたときに次の買い手が見つかるのかという視点で考えると、どうでしょう。たとえローンを組まずに購入できるとしても、そこを自らが売却処分しにくいとなれば、購入を逡巡したり断念したりすることは十分に考えられます。

 

将来にわたって買い手が限定され続けるというのは、金融機関の融資を受けられない不動産の最大のネックです。不動産を本来それが持っているはずの価値で売却する――。これが、不動産を高値で売却しようとするときの鉄則です。

 

一般の買い手が購入を検討できるように金融機関からの融資を受けられる環境を整えておくことが、何よりまず欠かせません。

 

【関連セミナー/オンライン】コロナと相続で「モノ・カネ・家族」を失わない方法

「不動産を相続」した方【必見】⇒詳細はコチラ

 

株式会社北極星コーポレーション 代表取締役

20年間以上マンション・ビル用地の開発事業や不動産再生事業に携わる。土地オーナーへのきめ細やかな企画・提案、コストの削減・管理までを行うコンサルティングには定評がある。不動産に関するさまざまな問題に正面から取り組み、優良な都市の形成と住宅の供給に日々励んでいる。

著者紹介

連載幻冬舎ゴールドオンライン人気記事ピックアップ

本連載は、2016年6月29日刊行の書籍『はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン

はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン

宮﨑 泰彦

幻冬舎メディアコンサルティング

最高値を引き出す業者選びのポイントとは? 安値で買い叩かれないために必要な対策とは? できるだけ有利な条件で取引するために知っておくべきことは? 売買実績500件のプロが教える、高値売却を実現するための必須ノウハウ…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧