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「エクスロー」の利用でスムーズな引渡しを実現
前回はハワイにて物件を譲渡した場合に課税される譲渡税（Conveyance Tax）と、所有している際に納税が必要な固定資産税（Property Tax）について説明致しました。今回は、不動産取引の一連の流れの中で、日本とは異なる手続きについて見ていきましょう。
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下記の図表は、契約からクロージング（引渡し）までのおおまかな流れです。
これらの中で、日本での不動産売買の流れには見られないものに、「エスクローアカウント作成」「インスペクション」「公証手続き」があります。
１．エスクローアカウントの作成
まずは、売買契約締結後のエスクローアカウント作成です。
日本では聞き慣れない言葉かもしれませんが、「エスクロー」とはハワイ州政府により不動産の証書受託業務を行うことを許された公正中立な第三者機関で、100年以上の歴史があるシステムです。
主な業務は、売り主と買い主の間に立ち、売買代金のやり取りや名義変更までの手続きを一括して行い、取引を監視することです。
エスクローの利用は、売り主・買い主双方にとってもメリットがあります。
買い主としては、登記や名義が変わっていないのに、先に売り主にお金が渡るのは不安ですが、買い主が送金したお金はエスクローにて保全され、名義が変わった後で初めて売り主にお金が支払われることになるため、安心です。また、売り主にとっても、お金を受領していないのに名義を変えられると不安ですが、エスクローに買い主のお金が入金されたことが判明すれば、安心して名義を変更できます。
そのため、ハワイの不動産取引ではエスクロー会社の利用が必須となり、売り主と買い主が直接的なやり取りをしないのが一般的です。
また、エスクロー会社が行う不動産取引、その他の業務は下記のように多岐に渡ります。
①売買に関連する必要経費の計算、支払業務
②売り主と買い主の間に生じる固定資産税や管理費などの清算
③不動産エージェントとの円滑なコミュニケーション
④弁護士へ不動産譲渡書類の作成依頼
⑤登記書類の作成から登記の実行、名義変更まで一切の手続き
売り主・買い主とは各不動産エージェントが手続きのサポートを行いますが、実は不動産取引の裏側では、スムーズにクロージングが迎えられるよう、エスクロー会社が様々な手続きを行っているのです。
公証手続きは日本国内でもハワイでも可能
２．インスペクション
ハワイではご契約からクロージングまでの不動産取引の中で、売買対象となる不動産に対して2つの検査を行います。一つは白蟻検査、そしてもう一つが物件の室内検査です。
ハワイではその気候や自然の豊かさから、日本と比べても、しばしば白蟻の被害に遭うことがあります。一般的に、最も被害を受けやすいのは木造建築物ですが、RC造のコンドミニアムでも、ドアのフレーム等の一部の木材に白蟻の被害が生じることもあるため、ホテルレジデンスや築年数の浅いコンドミニアムでも、検査を行うことは一般的です。
もう一つの物件の室内検査は、「ホームインスペクション」と呼ばれ、インスペクターという専門の検査員が、家の隅々まで物件全体のコンディションを調査します。一般的な契約書の内容では、このホームインスペクションにて買い主の予期しない不具合等が発見された場合、買い主側から売買のキャンセルを行うこともできます。
３．公証手続き
アメリカには、日本の様な住民票や印鑑証明書といった公的書類がありませんので、本人確認をするために、資格を有した公証人の面前での公証手続きが必要になります。
「公証」とは、権利証などの公的書類に署名をしたのが本人であることを証明・認証するための手続で、不動産の売買時には売主・買主ともに必要です。
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日本国内の場合は「アメリカ大使館（または領事館）」、もしくは東京・神奈川・大阪の「公証役場」での公証が可能です。また、ハワイ現地でもエスクロー会社や銀行、弁護士事務所などで容易に公証ができるため、なかには、物件の引き渡しに合わせてハワイを訪れ、公証及び登記手続きを現地で完了し、登記日から購入した部屋を利用する購入者の方もいます。
