家賃滞納、悪質賃借人…賃貸物件の経営でつきものと言えるこれらのトラブルを円満に解決するには、どのような対応をすれば良いのでしょうか。本連載では、章(あや)司法書士事務所代表 太田垣章子 氏の著書『2000人の大家さんを救った司法書士が教える 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド』(日本実業出版社)より一部を抜粋し、実例とともに、「賃貸トラブル」の予防策や解決法を具体的に解説します。

「滞納の常習者」の特徴とは?

「敷金・礼金ゼロ」の、いわゆる「ゼロゼロ物件」というものがあります。

 

家主さんにとってはお得感がありませんが、賃借人(部屋を借りる人)にとっては初期費用を安くできるので好都合です。しかし、家主さんにとっては困ったケースがあります。

 

ここでご紹介するのは、そんな困ったケースのご相談です。

 

賃借人は、入居から一度も家賃を支払っていません。

 

この物件は2か月のフリーレント(一定期間、家賃が発生しないこと)付き。しかもゼロゼロ物件でした。滞納当初は、「家賃入金のスタート時期がわからないのかな」と思い、督促状(とくそくじょう)に「○月○日でフリーレントが終了し、家賃が発生しておりますので」と記載していたそうです。それでもなお、振込みがありません。

 

入居から5か月、いくら督促をしても反応がなかったので、家主さんは、私のところへ明け渡し手続きのご依頼にいらっしゃいました。

 

入居者の必要書類を確認すると、「あれっ、この名前、どこかで見たことある・・・」と胸騒ぎがしました。

 

何年も明け渡しの手続きをしていると、同じ滞納者の手続きを担当することがあります。入居直後から家賃の支払いをしない賃借人は、滞納の常習者と思って間違いないので、その場合は、早い段階から現場へ調査に行きます。滞納常習者は、手続きの引き伸ばし策を知っていることがほとんどなので、それを少しでも避けるためです。

 

内容証明郵便を送った後、すぐに物件へ足を運びました。

 

チェックすべきは、郵便ポストです。滞納の常習者は、他にも借金がある場合がほとんどだからです。

 

予想通り、郵便物があふれるほどポストがいっぱいになっていました。実際にこの滞納者のポストには、消費者金融各社からの督促状が数通入っているようです。さらに法律事務所からの封筒も見えました。他にも法的手続きを取られていることが推測できます。また、滞納者の玄関のドアには、ポコポコとへこみがありました。位置やへこみ具合からすると、グー(拳)で殴られたような跡です。おそらく督促に来られた消費者金融の方が、ドアをパンチしたのでしょう・・・。

 

この状況からすると、金銭的にかなり追いつめられていることがわかるので、手続きを最短で行なわないと、家主さんの負担がどんどん増えていってしまいます。

 

何度か交渉を試みましたが、滞納者とは接触できませんでした。一方、部屋の明け渡し訴訟の判決が出るまでは、比較的スムーズに進みました。

滞納者が「断行」という業界用語を知っていた理由

明け渡し強制執行の日、執行官が呼び鈴を鳴らすと、本人がドアを開けました。

 

そして開口一番に出た言葉が、「断行いつ?」でした。

 

滞納者は「断行」という業界用語を知っていました。

 

強制執行は、通常2回に分けて行ないます。

 

1回目は部屋の中に立入って「○月○日○時までに退去しなさい」とアナウンスし、公示書を部屋の目立つ場所に貼ります。これを「催告」と言います。そして公示書で宣言した日時に、部屋に立入り、滞納者の荷物を出し、鍵を換えて終了です。これが「断行」です。

 

この言葉を知っているということは、何度も経験しているのでしょう。部屋の中には引越してから開けていないと思われる段ボールの箱もありました。さらに・・・滞納者の顔を見て、思い出しました。3年ほど前に、明け渡しの手続きをした相手でした。

 

最終的に賃借人は、断行の直前に、こう言い残して、任意退去していきました。

 

「またゼロゼロ物件に引越し決まったからさ」

 

悲しいことに、滞納者からすると、初期費用が極端に安いゼロゼロ物件は、転居先にもってこいのようです。

2000人の大家さんを救った司法書士が教える 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド

2000人の大家さんを救った司法書士が教える 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド

太田垣 章子

日本実業出版社

アパート・マンション経営の多くのトラブルは「知識」さえあれば防ぐことができる! 15年間で2000件以上の問題を解決に導いた、現場を知り尽くした著者だからこそ書ける事例を紹介するとともに、賃貸トラブルの予防策・解決…

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