大規模修繕・リノベーションのタイミングは難しいが･･･

大規模修繕やリノベーションは相続発生前に行うのがよいか、相続人が相続した後に行ったほうがよいか、という質問をよくいただきます。現在所有している不動産が経年劣化で大規模修繕が必要な場合や、建築した当時のトレンドと変わって競合物件と比較して古びた感じに見えてしまい、入居付けに苦労している場合など、判断に迷う方も多いようです。

一般的には、相続発生前に大規模修繕やリノベーションを行うほうがよいでしょう。相続発生前の場合は、大規模修繕やリノベーションにかかった費用の分だけ相続財産が減り、相続税が圧縮されます。相続人が相続した後では、相続税を支払った後の財産から費用を払わなければいけません。

相続発生前と相続人が相続した後･･･支出の違いとは？

たとえば、1億円の現金があるとして、相続税の実効税率が30％、大規模修繕に1000万円かかるとします。相続人が相続した後に大規模修繕を行った場合は次のようになります。

1億円×30％＝相続税3000万円

相続税3000万円＋大規模修繕1000万円＝4000万円

ところが、相続発生前に行った場合は、

（1億円－大規模修繕1000万円）×30％＝相続税2700万円

相続税2700万円＋大規模修繕1000万円＝3700万円

このように同じ大規模修繕を行うのでも、相続発生前と相続人が相続した後では300万円も支出が減ります。また、大規模修繕を行うことで、不動産の見た目がよくなって空室損失が改善したり、高い家賃で貸すことができれば、収入も上がり一度に2つの効果を生むこともできます。

また、前項（※書籍参照）で説明した借換えを行う際に、大規模修繕の費用も同時に借入れることができれば経費化できる金利が増え、手元にある現金を減らすこともありません。ただし、現預金が少なく借入れができない場合は、相続税の納税資金が足りなくなるおそれもありますので慎重な判断が必要です。