本連載は、株式会社Money&Youの取締役、ファイナンシャル・プランナー、DCプランナーである高山一恵氏の著書、『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣』(河出書房新社)の中から一部を抜粋し、話題の物件タイプや特殊な物件の投資価値を、ズバリ評価していきます。

銀行融資が下りにくい「シェアハウス投資」

いまどきは「家賃を低く抑えたい」「さまざまな人と交流したい」ということからシェアハウスがとても人気です。そんななか、超築古の物件をおしゃれに改造したり、空き家を改造したりして「シェアハウス」として活用する「シェアハウス投資」が注目されています。私のお客様のなかでもシェアハウスへの投資を検討している方がいますが、実際のところどうなのでしょうか。

 

結論からいうと、シェアハウスへの投資は銀行の融資が下りないケースが多く、投資対象としては難しいのが実情のようです。

 

というのも、シェアハウスはもともと建築基準法上の「寄宿舎」のこと。寄宿舎としてきちんと登記されている物件であれば、融資が下りる可能性は高いのですが、現状のシェアハウス物件は、寄宿舎として登記されていない物件も少なくないようなので、注意が必要です。

 

例えば、ビルや中古物件をリノベーションしてシェアハウスに転用している場合、寄宿舎に該当しないケースが少なくありません。違法な物件に対して金融機関が融資をしないのは当然といえます。

 

また、消防法、旅館業法など、さまざまな法律に違反しているケースもあり、シェアハウスに投資する際にはこれらの法律に違反していないか確認することが大切です。

 

一時期マスコミでも大きく取り上げられ、多くの脱法ハウスが見つかった経緯から、国土交通省でも「違法貸しルーム(多人数の居住実態がありながら防火関係規定などの建築基準法違反の疑いのある建築物)」問題に取り組み、自治体ごとに違法貸しルーム通報窓口を設けるなど、脱法ハウスに対する対策を強化しています。

 

摘発された場合には、違反部分を訂正するように指導され、今後は厳しい処罰が科せられる可能性も考えられるでしょう。

違法物件に該当するケースも多く、投資には不向き

また、シェアハウス物件に投資して将来的に売却をしたいという場合、その物件が違法物件だったら買い手がつかないというリスクもあります。

 

不動産投資においては、物件を売却する出口戦略も大切なので、出口でつまずくような物件は危険です。

 

[図表]違法貸し物件と通報があった物件の調査結果(全国)

出典:国土交通省ホームページ
出典:国土交通省ホームページ

 

さらに、シェアハウス物件は、通常高い利回りがウリですが、清掃代や備品の費用がかかり、維持コストがかさみがちです。

 

シェアハウス物件へ投資をする際には法律的な問題にひっかからないか、維持コストなどのコストはどうなのかなどは必ず確認しましょう。私個人としては、シェアハウスへの投資はあまりおススメできません。

 

<POINT>

違法物件が多く、維持コストにも注意が必要

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