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老朽戸建てよりハイリスク!? 「老朽マンション」の相続問題

今回は、老朽化した戸建てよりもハイリスクだといえる、「老朽マンション」の相続問題を見ていきます。※本連載は、長年、不動産会社で不動産金融・不動産法務に従事し、現在は相続・不動産コンサルタントとして活躍する藤戸康雄氏の著書、『「負動産」時代の危ない実家相続 知らないと大損する38のポイント』(時事通信出版局)の中から一部を抜粋し、実家の相続について問題点や対策をわかりやすく解説します。

高度成長期に大量供給されたマンションが「老朽化」

この連載では、「大都市圏の実家」について、相続に関する問題を多面的に取り上げていますが、空き家問題で取り上げられることが多い「老朽戸建てが実家」という人ばかりではありません。老朽マンションが実家のケースを考えてみましょう。

 

実は、これから大量に空き家になったり老朽化して「建て替え問題」が確実に社会問題化するといわれているのが、高度経済成長期に大量供給された、東京なら多摩ニュータウン、大阪なら千里ニュータウンに代表されるような「老朽分譲団地タイプのマンション」なのです。

 

国土交通省の統計によりますと、全国の分譲マンションの2014年末の総ストック戸数は約613万戸となっています。そのうち、築40年超のマンションは約51万戸あるのですが、すでに建て替えられた戸数は2013年時点で約1万4000戸と、築40年超の戸数に占める割合はわずか3%弱なのです。

 

[図表]築30年、40年、50年超の分譲マンション数と今後の推移

資料:国土交通省「分譲マンションの現状と課題」より
資料:国土交通省「分譲マンションの現状と課題」より

 

わずかに建て替えられたマンションの多くは敷地に余裕があったために、容積率(敷地面積に対して建てられる建物の延べ床面積の割合。大きければ大きいほど高い建物、すなわちマンションなら戸数が多い建物を建てられる)制限いっぱいまで建築することで、建て替え前よりも相当数戸数を増やしたマンションを建築することが可能だった例です。

 

増やした分の区分所有建物を新規に(もとから住んでいた所有者以外に)分譲して、その代金で建て替え費用が賄えるようなケースだったのです。

 

ところが老朽マンションの大半(建て替えが実現していない残り約97%の老朽マンション)では、建て替えもできず住人も高齢化して引っ越しもままならない中で、毎年毎年マンションは着実に築年数を重ねていきます。老朽化が永遠に続いていくのです。

 

それでも管理組合の活動がきちんとなされているマンションでは、「このままいくと水道管がダメになって生活インフラが大変だ」「エレベーターを取り替えないと大きな事故につながる」と考えて12~15年ごととされる「大規模修繕工事」を、長期修繕計画を作成したうえで実行しており、時々テレビや雑誌等で優秀なマンションとして取り上げられたりしています。

 

一方では、所有者が超高齢化しているために、大規模修繕工事を検討する管理組合活動すらままならないマンションも現実に存在し、その悪いほうの例もテレビや雑誌等で「限界マンション」として取り上げられています。

親がいるうちに、修繕積立金の状況などの確認を

そのようなマンションでは、相続人がいないまま所有者が亡くなってしまったり、相続が発生しても「誰が相続人か分からない」ために管理費や修繕積立金が徴収できないままになってしまったりすることがあります。

 

空き部屋が多く発生して「廃墟」のようになっている場合もあります。そこまでひどくない場合でも、管理会社を雇うことすらできずに「自主管理」といって、所有者が自ら設備点検や共用部の維持・清掃等を行っている場合もあります。

 

あなたの実家が「限界マンション」ではないとしても相当な老朽マンションであったなら、親が生きているうちにマンションの管理組合の活動状況や修繕積立金の状況を確認しておくべきです。

 

万一、各戸の住人が過去に積み立てた修繕積立金を、すでに行った大規模修繕工事でその大半を使い果たしていたならどうでしょう。あなたが相続してから新たに行う大規模修繕工事の際に、「各戸当たり200万円拠出してください」などといわれる事態が現実問題として起こりうるのです。そのときになって「相続しなきゃよかった」と考えても取り返しはつきません。

相続・不動産コンサルタント ファイナンシャルプランナー

1961年生まれ、大阪府出身。ラサール高校~慶應義塾大学経済学部卒業。大手コンピューターメーカー、コンサルタント会社を経て、バブル崩壊後に大手住宅ローン保証会社で不良債権回収ビジネスに6年間従事、不動産競売等を通じて不動産・金融法務に精通。その後、J‐REIT黎明期にREIT上場準備会社、世界最大級外資系不動産投資ファンドのアセットマネージャー、不動産投資ベンチャーの役員等、大小数々の不動産企業において不動産金融・不動産法務の最前線で活躍して25年が経過。アパート2棟と自宅不動産を東京都内に所有する妻の実家で相続が発生。それを契機にアパートオーナー等の不動産相続の大変さに気付き、相続・不動産コンサルタントを目指す。現在1級ファイナンシャルプランニング技能士・公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。

著者紹介

連載「実家相続」の落とし穴…大切な家を「負動産」にしないノウハウ

 

 

「負動産」時代の危ない実家相続  知らないと大損する38のポイント 

「負動産」時代の危ない実家相続  知らないと大損する38のポイント 

藤戸 康雄

時事通信出版局

日本全国で約820万戸の「空き家」「所有者不明の土地」が九州の面積以上!実家や土地は、もはや「負動産」不動産は捨てられない! 2015年1月から相続税の基礎控除が大幅に縮小され、課税対象となる人が増えました。「実家が持…

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