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収益が少なくても「失敗しない投資」を好む日本人
前回の続きです。
2つ目の理由は、多くの人が求めている物件であるということです。元来、日本人が好む投資とは、元本保証のようなディフェンシブな投資になります。私が代表を務める和不動産が行った老後に関するアンケートでも、「収益は少ないが失敗しないことを第一にした不動産投資」の方が「リスクは高いが収益性を第一にした不動産投資」に比べ圧倒的な差をつけて好まれました（図表参照）。
［図表］
空室率が低い「都心のワンルームマンション」
不動産投資において大きなリスクを3つ挙げるとすれば、「①空室」「②家賃の下落」「③購入後の修繕費用」になります。
空室と家賃の下落は、立地に左右されることがほとんどです。先ほど説明したように空室率が急上昇している地方では、家賃を下げることで入居率を上げていく方法以外の選択肢はほぼありません。そうであれば、空室率が低い都心のワンルームマンションの方が、買主から好まれることは明白です。
さらに、アパートなどの一棟物件は、共用部分から室内まで自分でメンテナンスすることがほとんどであることに対し、区分マンションの場合には共用部分は管理組合で共同管理しているため、突発的な費用負担も防ぐことができます。アパートなどの一棟物件と区分のワンルームマンションは、同じ不動産投資でも運用状況が大きく異なるのが特徴です。
収益性の高さが売却価格の「決定打」に
もちろん、購入後の追加費用がかからないことを前提にした場合、都心のワンルームマンションの方が確率は少ないと言えます。そのため、多くの人がワンルームマンションを購入するので、年間8万件の流通事例が生まれるのです。
流動性を上げるためには、多数決で多い方を選択していくことが重要です。融資を受けやすいマーケットかつリスクの少ない物件といったポイントが、流動性を上げるには大切な要素と言えます。そういった視点で、物件選びをすることも大切なのではないでしょうか。
流動性を高めるに当たって、もう1つ大切なことは収益性を維持することです。先ほど伝えたように収益性を得ることは、相続税対策では非常に大切なポイントですが、同様に物件を売却する際にも重要であることは間違いありません。なぜなら、物件を売却する際、どれだけ収益を取れているかが、売却価格を決める決定打になるからです。その点について、確認していきましょう。
