リスク管理のために「借地借家法」「消費者契約法」を理解する

アパート経営者にとって非常に不利な二つの法律

現在、わが国におけるアパート経営を取り巻く環境は大きく変化しています。今後のアパート経営の肝は、その厳しい社会の「流れ」の中でどのように家賃を回収していくかにあります。そのためには、まずその「流れ」を作っている原因を理解しなければなりません。

日本の賃貸借の取り決めは、民法と民法の特別法である借地借家法、さらには平成13年施行の消費者契約法という法律に則っています。そして、民法を除くこの二つの法律が、オーナーさんにとって非常に不利な法律であるということをきちんと理解し、対応することが、アパート経営におけるリスク管理につながるのです。

入居者とは「対等な関係ではない」という前提を持つ

では、まず借地借家法から見ていきましょう。

これは一言で言えば、「借家権」という形で賃借人(入居者)に強い権利を認めている根拠となる法律と言えます。

空室で家賃を得られないのはある意味当たり前というか、仕方がないと割り切れますが、入居者がいるのに家賃を得られないというのは非常に困った問題です。そして、そんな家賃不払いの入居者が、何カ月も家賃を支払わないまま住み続けることができてしまうところに問題があるのですが、その根本原因はこの借地借家法にあります。

法律の詳細は他書に譲りますが、借地借家法のルーツは戦時立法にあります。戦争中、夫が戦地に赴き、妻や子供だけになってしまった家庭が家主から追い出しを受けないようにと、入居者の権利を強く保護するために作った(厳密には、昭和16年の改正により「正当事由」が導入された)という背景があるのです。そのため、貸主と借主との関係が対等ではなく、明確に借主優位(借主保護)の内容となりました。

例えば、家賃1、2カ月分の滞納では退去させられないという判例があります。また、契約の終了に当たっては、借主側が住み続けることを選択すれば、貸主側からは自分がその物件に住まざるを得ないなどの「正当事由」がある場合を除き、契約を終了する(出ていってもらう)ことはできません。

つまり、オーナーさんは、「入居者に簡単に出ていってもらうことはできない」という認識を強く持ちながら、アパート経営に取り組む必要があるのです。

また、話題になった更新料訴訟の発端になったのが消費者契約法という法律です。特にこの法律の第10条が問題で、「消費者の利益を一方的に阻害する取り決めは無効」という内容になっています。この条文を根拠に、更新料は賃貸借契約書に明記してあっても「無効」とされる判決が相次ぎ賃貸業界を震撼させました。

これは、結果的には「更新料は有効」という判決に落ち着いたので、全国のオーナーさんは胸をなでおろしたに違いありません。

大切なことは、車と歩行者の関係で言えば、オーナーさんは車で入居者は歩行者であるという認識を持つことです。そもそも対等ではないという前提で契約関係を組み立てないと、突然大変なことに巻き込まれてしまう可能性が高くなります。この二つの法律の意味をよく理解することは、アパート経営を行う上で非常に重要です。