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都会なら、数週間から1ヶ月程度で借り手が見つかる
＜借り手はすぐに見つかるのか？＞
投資用物件を購入しても、ちゃんと借り手がつくのか心配な人も多いことでしょう。しかし、オークランドのような都会なら、数週間から1ヶ月程度で見つかることが多いです。すぐに見つからなくても、少し家賃を据え置けば、契約が成立する可能性が高いです。
貸し物件も少ない時期であれば借り手も多くなり、3ヶ月以上空き家のままとなる格率はゼロに近いです。たとえ田舎でも、若干動きが鈍い時期はあるものの、長期間空室ということは現状少ないです。
借り手から退去の申し出があると、最終契約日から1週間前より、次の借り手探しのための内覧をさせてもらいます。そのため、気に入ってもらえば空室期間が一週間しかないということも多々発生します。
＜管理手数料、修理代･･･経費はどのくらいかかるのか？＞
賃貸管理会社の手数料は地域によって前後しますが、だいたい家賃の8～10％です。修理の手配などを依頼すると、修理代の10％が出張料として、時間当たり50〜80NZドル加算されます。
なお、調理器具やバスルームなど、備品の交換が必要となる場合もありますので、予算組みとしては、家賃収入が週500NZドル相当の場合、年間家賃収入の20％が必要となります。
日本では、退去時に畳の総入れ替えや、ペンキ塗りなどの改装費がかかるようですが、ニュージーランドでは、借り手が清掃をし、カーペットは業者に依頼してシャンプー仕上げをします。そのため、家主が費用負担することはほぼありません。
ただし、家が古くなれば、ペンキ塗り替えや床のカーペット交換をしたり、キッチンやバスルームの改装工事をしたほうが、高い家賃が取れますし、借り手も見つけやすくなります。そのため、5年から10年に一度は家主も改装を行います。
例を紹介しましょう。バスタブしかなかったバスルームにシャワーを設置し、バスタブも交換し、トイレも別室に移す改装を行いました。生活しやすくなれば、その分借り手もすぐに見つかるのです。
［写真］改装前
［写真2］改装後
＜将来家を売却したり、自分で住みたい時の契約解除方法は？＞
●契約解除したい時
借り手側＝21日前に申し出る。
家主側＝家の売却が決まったら42日後の契約解除。売却営業をする上で、内覧を借り手に協力要請が可能。
自分で住みたい、社宅にしたいなどの理由の場合は、90日前に申し出ます。そのため、両者が規定の期日を守って申し出すれば、簡単に契約を解除できるのです。
ニュージーランド人は、家を購入しても、住んでみて気に入らなければ売りに出し、新しい家を買うという行動をする国民性なので、賃貸の場合も、気に入らなければ3週間後に退去申し出をすれば、退去することができます。
ただ、引越し作業は楽ではないし費用もかかりますので、慎重に物件を選び契約しましょう。
家主側は、短期で退去されては困るので、最低6ヶ月や1年契約をすることもあります。ただ最近は、借り手が優良かわからない場合、固定契約をせず、借り手の質によっては90日告知をして出ていってもらうという行動も取ります。
家賃も滞納せず、一生この家に住みたいと思っている優良借り手だとしても、家主が家を売るとなれば、42日後、または90日後に出ていかないといけません。このため、借り手にとっては、賃貸物件での生活は不安定だと言えるのです。
一方、投資家にとっては、常に賃貸物件の需要がありますので、借り手が入らなかったら・・・という心配はあまりしなくても良いでしょう。
都会は家具付き、郊外は家具なしで貸す
＜家具付、家具なしでの賃貸＞
市内中心のアパートメントでは、家具付で貸す方が外国から来た人達のニーズに合致します。スーツケース一つで移住・留学してきた人々に、とても重宝されるのです。
郊外の一軒屋になると、家具なしで貸すことが多いです。普通の家族は、家具一式持ってくることが多いので、家具なしのほうが都合が良いのです。
物件によっては、洗濯機、冷蔵庫は設置してあることもありますが、基本的に大物家電は設置しないほうが良いです。その理由は、故障するとその都度家電を供給しなければならないからです。寿命による故障なら良いのですが、借り手によって使い方が異なりますので、提供しない方が無難です。
ただこれも、ケースバイケース。「冷蔵庫がついていれば、借りたのになあ・・・」と言われることもあります。
家主が希望する家賃を払ってくれて、入居日も一週間後。そんな時は、中古でもいいので冷蔵庫を設置し、借り手を確保します。冷蔵庫の購入費用がかかっても、ずっと高い家賃収入を得ることができるので、借り手の希望によって柔軟に対応する必要があります。
＜カーテンは付けないほうが良い!?＞
投資用で購入した物件の改装をした際、窓のカーテンも交換するのですが、最近はカーテンではなく、ブラインドの設置をしています。カーテンですと、汚れが目立つうえ、ネットカーテン、本カーテンと2つ設置しなければならないからです。
ただ、借り手にはブラインドよりカーテンの方がいいと言われることも多々あります。しかし、ブラインドは既製品が様々な窓のサイズと合致するので、見た目も綺麗に設置できます。そのため、カーテンよりはブラインドのほうがオススメと言えるでしょう。
＜庭の芝刈は家主がするべき？＞
ある一戸建ての例を紹介しましょう。この一戸建ては、狭いながらも庭があり、芝生や花壇が備わっています。この庭の手入れは誰が行うのでしょうか？
一般的には、借り手に手入れをしてもらうことになります。ただ、借り手任せにしていると、手入れをしない人もたまにいますので、その場合は、家賃に芝刈の費用も含めます。
海外からの移住者、特にアジア人ですと、庭の手入れは満足にできない、時間を取られたくない人も多いので、家賃に費用が上乗せされても、管理会社が手入れをしてくれるのであればと重宝されます。
賃貸管理は、現地の管理会社に一任すれば概ね良好でしょう。管理について不安な面を取り除くためには、仲介会社を通じて相談するのがオススメです。
