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非居住者が日本の不動産を売却した場合の課税
では、外国に居住する個人や外国法人が日本国内の不動産を売却して利益を得た場合、どのような課税関係になるのでしょうか。
外国に居住する個人や外国法人が日本国内にある不動産を譲渡して所得を得た場合、原則として日本で課税されます。
ここで注意したいのは、外国人であることと、税法上の非居住者であることは同じではないという点です。日本の税法では、個人の居住者・非居住者の区分は、国籍ではなく、国内に住所があるかどうかなどによって判断されます。
非居住者が日本国内の不動産を売却して得た所得は、国内源泉所得に該当し、原則として日本の所得税の課税対象となります。国税庁も、海外勤務などで非居住者となった人が日本国内の不動産を売却した場合、日本で所得税が課されると説明しています。
なお、売主が外国法人の場合は、所得税ではなく法人税の課税関係となります。
この課税を確実にするため、日本には源泉徴収の仕組みがあります。非居住者や外国法人から日本国内の土地建物等を購入した場合、買主は、個人・法人を問わず、対価の支払時に10.21％の所得税および復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。
買主が個人で、自己またはその親族の居住用に購入し、対価が1億円以下の場合は、源泉徴収は不要です。この源泉徴収税額は、売主が確定申告をすることで精算され、還付を受けることもできます。高額マンションの取引では、1億円を超えるものが多く、買主が個人であっても源泉徴収が必要になる点に注意が必要です。
次に問題となるのが、非居住者の居住国と日本との間に租税条約が締結されているかどうかです。租税条約が締結されている場合は、その条約の規定に従って課税関係を判断します。租税条約が締結されていない場合は、日本の国内法に基づいて判断します。租税条約では、不動産の譲渡益について、一般に不動産の所在地国に課税権を認めており、日本国内の不動産から生じる譲渡益についても、日本に課税権が認められるのが通常です。
不動産そのものを売却する場合と、不動産を保有する法人の株式を売却する場合とでは、課税関係が異なることがあります。この違いが、国際的な不動産投資をめぐる税制上の重要な論点となってきました。
