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管理費がそれなりに高いのに資金が不足しているのは、不要な支出が多いから
管理費や修繕積立金の額がそれなりに高く設定されているにもかかわらず、お金が不足し必要な工事ができない……というケースも散見されます。これは何かしらの理由で管理組合からの「支出」が多いのが要因です。
実際によくあるケースは……。リスクを恐れ、安心安全を過度に追求した結果、まだ全然問題の無さそうな外壁の補修工事を実施したり、上下水道を補修ではなく全交換したり、まだ故障の兆候も全く見られないのに「部品が無くなるから」とエレベーターの更新工事を言われるがままに依頼したり……など、列挙すればキリがありません。
「マンションの安心安全のため」を金科玉条にしたら、支出は青天井で増えていきます。しかし絶対に忘れてはいけないのは「工事は当然タダではなく、所有者から集めたお金を使っている」ということ、そして「お金は使えば無くなる」という事実です。
管理費用は有限。ときにはお金が貯まるまで工事を待つことも必要
安心安全という「気分」を得るために、お金を犠牲にしているという観点を忘れてはいけません。そして、今あるお金を使えば、のちのち「何かの工事ができなくなること」も覚えておきたいところ。限りある資金をもとに「どの工事を優先するのか、何を諦めるのか」を、しっかり管理組合内で議論したいところです。
そもそも他人から集めたお金を、何にどう使うかを判断するのはとても難しいもの。しかし、「お金の使い方次第で将来の物件価値が大きく変わってくる」という自覚を持ち支出を考えるマンションは、築年数が古くてもきちんと管理されているように感じています。
マンションの支出はさまざまな方法で削減ができるものです。「分からない」からといって、他人任せにしていたら「建物はボロボロになる」か「管理組合のお金が無くなるか」のどちらかです。物件がそんな状態になっても泣くのはあなた自身です。
「自分の生活や資産を守ることを他人任せにしてもよい」という考えは、なかなかのギャンブラー気質ではないでしょうか。私にはその感覚を持ったまま自宅を購入したり、不動産投資をする方の気が知れません。
個々のマンションの収入や支出の状況に応じて、得られる安心と失うお金を天秤にかけながら必要な工事を行っていくこと。ときには、お金が貯まるまで工事を待つのも物件を管理していくためには必要です。
不動産投資に限らず、マンションの区分所有者のなかで管理に前向きな方が増えていき、より良い物件が増えていくことを願っています。
村野 博基
個人投資家
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