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「合格点を超えていればOK」の考え方が、掘り出し物の物件を見つける秘訣
この「ホワイトリスト」のみで投資を考えるのはスジが悪いと私は考えます。
投資で「勝つこと」に囚われて、条件をいくつも重ねていくと、条件に合致する状態でなければ投資ができなくなってしまいます。縛れば縛るほど勝てる可能性も高まるかもしれませんが、それを突き詰めた「必ず勝てる条件」は本当に存在するのでしょうか……。
そんな「必ず勝てる条件」であれば、当然みなさんも狙ってくるので、その分競争率も上がりあなたが必ず投資できるとは限らないでしょう。結局「絵に描いた餅」でしかなく、食べる（手にする）ことができないものだと私は考えています。
そこで、取り入れるべきなのはどうしても譲れない部分のみ選択して「この条件を満たしていればOK」とする「ブラックリスト」の考え方です。
「ブラックリスト的投資」とは条件や基準はあるのですが、「この条件や基準のものは投資しない、それ以外はOK」と考える投資方法です。
例えば、私の不動産投資の場合、絶対に譲れない条件に挙げているのは「築50年以上」「駅徒歩20分以上」「広さ15平米以内の狭小部屋」「エレベーターなしの5F以上」など。
自分で住んでみたときに「毎日歩いて駅に行くのに距離があるな……。家具も増やせないし。重い荷物があるのにエレベーターがないのは嫌だな。何よりオンボロでいつ壊れるか分からないし」と感じる物件はやっぱり入居率も悪く、空室リスクが高いでしょう。
反対に「駅徒歩5分以内」「築10年以内」「広さ20平米以上」といった条件は、満たしていればラッキーくらいにしか考えません。
このブラックリストの考え方は「100点を取る」方法ではありません。あくまで、間口を広くして合格点である60～70点でOKにするという考え方です。ブラックリストを活用して物件を選んでいくと、実は利回りが高いのに見過ごされていた美味しい物件などが浮かび上がってきたりするのです。
村野 博基
個人投資家
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