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不動産は“収入”ではなく“経営”…知らないと危険な落とし穴
不動産収入は、不労所得といういわれ方をすることもあり、一見すると、楽して受け取れる安定した“収入源”にみえます。しかし実際には、家賃収入がそのまま手取りになるわけではありません。管理費や修繕費、固定資産税などの経費に加え、長期的には外壁や設備の大規模修繕、リフォームといったまとまった支出も発生します。
不動産は“投資”であると同時に、“経営”です。長期的な資金計画を立て、リスクを織り込んだうえで判断しなければ、もともとは資産だったはずが、負担に変わってしまうこともあります。
特に親から引き継いだ多くの相続人が勘違いしがちなのは、「満室時の収入」で判断してしまうことです。賃貸経営において、空室リスクは避けて通れません。入居者が退去すれば、その期間は収入が途絶え、場合によってはキャッシュフローがマイナスになることもあります。
また、みかけ上は利益が出ている様子でも、将来の修繕費や空室を織り込むと、実質的にはほとんど利益が残らないケースも珍しくありません。借入が残っている場合にはむしろ赤字になることもよくあるものです。
相続人が知識がないまま不動産を引き継ぐことで、思わぬリスクを背負ってしまうケースはたびたび耳にします。場合によっては、損失覚悟でも早期に売却してしまったほうがいいケースもあります。
相続は「ゴール」ではなく「スタート」
総務省「住宅・土地統計調査」や国税庁の資料によると、日本では相続財産に占める不動産の割合は依然として高く、特に地方では相続財産の大半を不動産が占めるケースが多くみられます。しかし、相続財産が賃貸物件だった場合、空室率の上昇や建物の老朽化により、収益性の低い物件も増えているのが実態であることに注意しましょう。
最近では、相続税を下げたい一心で賃貸物件を建築・購入する「節税対策」も盛んですが、なかにはそもそも節税の必要がない人まで勧められるままに借金をして不動産を持ち、相続後に収支が悪化して「こんなはずでは……」と後悔するケースも増えています。
佐藤さんは幸い、友人の指摘で早めに危機感を持ち、支出の見直しと長期計画の策定に着手しました。佐藤さんの事例は、「資産を持つこと」と「資産を活かせること」がまったく別であることを示しています。不動産は正しく管理すれば安定収入になりますが、計画がなければ負債にもなり得るものです。
相続はゴールではなくスタートです。受け取った資産をどう守り、どう活かすか。不動産を相続した場合には、経営者としての視点を持ち、長期的な戦略を考える必要があります。
小川 洋平
FP相談ねっと
ファイナンシャルプランナー
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