人が亡くなっていると聞いたんですが！入居者からの1本の電話に戦慄「何かの間違いでは」…〈心理的瑕疵〉発生の境界線【事故物件の「オバケ調査員」が解説】

心理的瑕疵のガイドライン

実はこのような人の死に関するやり取りは珍しいことではなく、私が賃貸不動産の管理会社に勤めていた時にも何度も発生し、都度、その場その場で判断をしつつ対応していくという状態が長く続きました。

そして2021年10月、国土交通省より【宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン】が発表されます。これにより、心理的瑕疵の発生する死因やそれを告知する期間などが定められました。

出所：児玉和俊（著）、みつつぐ（著、マンガ）による書籍『事故物件の、オバケ調査員 心理的瑕疵物件で起きた本当の話』（Gakken）より

さらに入居者や買主に対する告知については「それが賃貸物件の場合には死が発生もしくは発覚した時から概ね3年を経過した後には原則として借主に対してこれを告げなくてもよい（ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない）」とされました。

事故物件の見分け方

事故物件かどうかを見分ける方法としては、部屋探しをする際に確認する物件の募集図面をよく見ることが重要です。備考欄に〈告知事項あり〉と書かれていた場合にはその物件はもしかしたら事故物件なのかもしれません。

しかし、〈告知事項あり〉という文言が書かれていても事故物件ではない場合もあります。それは例えば、そのマンションやアパートの近隣に“特殊な臭い”の出る工場や、“騒音”が発生する建物がある場合などです。

以前、業務用の大型エアコンを稼働させている店舗の隣に建つ分譲マンションの一室を管理させていただいたことがあります。後に分かるのですが、24時間365日エアコンを稼働させているため、それに繋がる室外機も常に動き続け、ブーンという低周波音が鳴り響いていたのです。当初そのことには気づかなかったのですが、先住者の退去後、新しく住み始めた方からの入電でそれは発覚しました。

低周波の聞こえ方には個人差があり、それまで長く住んでいた旧入居者には影響がなかったようなのですが、新しく住み始めた入居者は低周波の鳴り響くその状況に耐えられなかったため、大問題に。なんとか解決の糸口を見つけて対応をしたのですが、その後、その物件の備考欄には〈告知事項あり〉という文言が追加されたのです。
 

児玉和俊

宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
相続支援コンサルタント