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立地・購入希望エリアを最初に決める
資産価値を意識したマンション選びでは、「立地」がきわめて重要です。資産価値を大きく左右する要素なので、購入希望エリアは必ず最初に決めるようにしましょう。
自分たちの好みの建物（広さや設備・仕様、居住性など）を探すことを重視して、広範囲で探すのはやめましょう。自分たちの利用価値の他に、資産性や安全性も考慮して、まず最 初に「立地」を決めて、そのエリア内もしくは近接エリアにある物件を探すのが基本です。「立地が先、建物があと」と覚えておいてください。
エリアについては、まずは「〇〇線の△△駅～□□駅の間」と、「〇〇線の△△駅」お よび「〇△線の△〇駅」くらいのところから始めてもいいかもしれません。その際には、 「街力」や「駅力」などを意識しながら選ぶのがおすすめです。
市区にこだわりのある人は、「〇〇線の△△駅の□□市区内、できればどこどこの〇丁 目〜×丁目」などと区切って、徐々にエリアを広げていくとよいです。エリアが広すぎる のはいけませんが、狭くしすぎると「欲しいと思う物件が全然出てこない」という結果に なりがちで、家を探すモチベーションを保つことが難しくなってしまうかもしれません。
ノーマークだったもの（場所）のなかにも目を惹くものが混ざっている可能性もあります。 休日などに散歩がてら候補の街へ実際に行ってみることをおすすめします。
専有面積は「50平米以上」が◎だが、落とし穴に注意
ポータルサイトに表示されている専有面積は、ほとんどの物件が「壁芯（へきしん／かべしん）面積」です。
スーモの場合、専有面積は40平方メートル（40平米、以下同）、50平方メートル、60平方メートルと10平方メートルきざみで表示（アットホームは5平方メートルきざみ）されます。壁芯面積で登録され表示されている場合、「内法（うちのり）面積（公簿面積）」ではないため「50平方メートル〜」だからといって、住宅ローン減税などの税制優遇が使える物件とは限らないので注意が必要です。
壁芯面積とは、「柱や壁の厚みの中心線から測られた床面積」を指します。壁や柱を2等分した部分の床面積も（壁の内側ですので床が見えているわけではありませんが）専有面積に含まれます。建築基準法で建築確認をする際は、この壁心で計算します。
ポータルサイトに限らず、販売図面やチラシなど、通常、不動産広告で表示（記載）されている面積は、この「壁芯面積」がほとんどです。
一方、内法面積（公簿面積）とは「壁で囲まれた内側だけの建物の床面積」をいいます。壁や柱の厚みは含まずに、実際の住居スペースのみで計算した面積です。不動産登記法では、この内法面積で測定することとされており、登記簿謄本に記載されている面積は、この「内法面積」です。
住宅ローン控除に必要な要件の「50平方メートル以上」は内法面積です。
後藤 一仁
株式会社フェスタコーポレーション
代表取締役
