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「売るとき、価格が下がりやすいマンション」とは？
売るときに価格が下がってしまうマンションにはどのような特徴があるのでしょうか？ なんとなく想像がつくと思いますが、次のようなマンションは価格が下がってしまう可能性があります。
都心から遠い駅にあるマンション、不人気沿線にあるマンション
都心まで遠く、乗車時間が長い駅はもちろんですが、合計乗車時間自体はそれほどでなくても、乗り換えが多かったりと交通が不便な駅や、駅やその周辺が栄えておらず商業施設に乏しい駅はあまり価値が高くありません。「自分の考える予算で買える広い面積の物件」を基準に選ぶと、そういう駅の物件に至ることがあります。
また、いろいろなお客様とお話ししていると、ときどき「特急に乗れば〇〇（乗り換えするターミナル駅）まで20分なので」という言葉を聞くことがあります。
電車の中吊り広告や、実際の募集図面などでそう書かれているのを目にすることも多いですが、「乗車時間」だけではなく、実際の「距離」でも考えてみることが大切です。
最近は鉄道の相互乗り入れなどにより通勤時間などが短縮される路線も増え、とくに特急や急行などがある路線などでは、時間が短くなることで近く感じられるのか、遠近を所要時間で判断する方も増えてきました。
しかし、乗車時間が同じでも特急などでは当然距離が違いますので、終電時刻も違いますし、そもそも終電に近い電車になると途中駅までしか行かないパターンもあります。終電に乗り遅れた場合、自宅までのタクシーの値段も違いますし、災害時などに限らず何らかの原因で電車が動かない場合、徒歩での帰宅が可能な距離かどうかは大きな問題です。
それならと同予算で検討できる同心円状の違うエリアを検討しようと思う方もいます。通勤先からの所要時間はほぼ同じでも、通勤以外の利便性、災害・治安面などの安全性、周辺の住環境、住民層や文化圏などがもともと検討していたエリアと全然違う場合がありますので、その点は検討時に注意しましょう。
駅から遠い場所にあるマンション
最寄駅から「バス便」または「徒歩15分超」が遠さの一つの目安です。
これから日本の人口が減少していく可能性が高い以上、「立地」が今以上に重要になります。資産価値を維持するうえで、「駅徒歩分数」という条件はとても大切です。
「自分は歩くことは気にならないから」「健康のために自転車を使うので大丈夫です」という人もいるかもしれません。資産価値を考えるうえでは「自分がどう思うか」より「一般にどう思う人が多いか」が重要です。その視点は忘れてはいけません。
専有面積が広すぎるマンション
都心のブランドエリアに建つ数億円を超える一部の高級マンションは別として、一般の人々が購入するマンションでは、90平米や100平米など、広い専有面積の物件は、ターゲットが少なくなることに加え、売却総額や賃料総額が高くなることから売りにくく、貸しにくくなります。
後藤 一仁
株式会社フェスタコーポレーション
代表取締役
