建物価格の「割合」にこだわりたい投資用不動産の購入

買い主が「消費税」を負担してでも建物価格を高くする

建物価格を高くすると減価償却できる金額が多くなり、すなわち費用がそれだけ多く計上でき、そのメリットは非常に後々重要になります。このことは間違いなくキャッシュフローにプラスに働きます。

例えば売主が法人の場合は消費税が建物価格に含まれます。課税業者であれば当然売主は消費税を納めなければなりません。土地には消費税がかかりません。かかるのは減価償却できる建物価格だけです。消費税をできるだけ抑えるために売主は建物価格を安くしたいのです。

買主は減価償却できる将来の費用をできるだけ多くする方が有利です。そこで売主が法人で消費税課税業者の場合は、売主と交渉してできるだけ建物価格を高く契約書に書くように努力しましょう。必要とあれば消費税分を買主が支払ってでも高くする価値は十分あります。

私の場合は最初のアパートは建物価格が1300万円で、2件目は1500万円でした。このことを今の私が当時の私に教えることができて、交渉してせめて総代金の半分の2500万円と3000万円にしておけばどんなに助かったことでしょうか。このことは悔やんでもどうしようもできません。後の祭りです。

こういうことは普通不動産会社も教えてくれません。自分で不動産に関する税金の本を買ってきて勉強するしか方法はないのです。事前に勉強せずに不動産を購入した私が悪いのです。商取引はすべて自己責任が原則です。

経費として計上できる金額は大きいほうが有利

では具体的に解説します。

私の建物取得価格は1300万円と1500万円で合計2800万円です。この場合費用計上できる最大上限は2800万円になります。

これに対して売主と交渉して総代金の半額を建物価格にした場合は、2500万円と3000万円で合計5500万円が建物価格になります。すなわち経費計上できる最大上限が2800万円から5500万円に引きあがったわけです。その結果例えば減価償却期間を17年とした場合、建物価格が2800万円の場合は年間164万円が減価償却費として正々堂々と費用計上できます。

次に建物価格が5500万円の場合はどうでしょうか？　なんと年間323万円減価償却費として正々堂々と費用計上できます。

その違いは年間159万円で、後々大きい効果をキャッシュフロー上発揮します。すなわちこれは年間159万円の利益に対して非課税になることと同じなのです。159万円が手元にまるまる残るということです。税金で説明すると、税率50％の設定でいえば、159万円の50％である79万5000円の税金を払わなくて済むという計算になります。

私の失敗例からも、建物価格を1円でも高くする努力をくれぐれも忘れないでください。