意外にも「承認率90％超」だが…負動産を手放せる「相続土地国庫帰属制度」の、世間がまだ知らない“高すぎるハードル”【行政書士が実情解説】

「相続土地国庫帰属制度」とは？

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限る）によって土地の所有権や共有持分を取得した者が、一定条件を満たした土地に限り、国に引き取ってもらうことができる制度です。土地所有者の「相続した土地を手放したい」というニーズの高まりを背景に、令和5年4月27日に施行されました。

 

相続した土地を手放したい理由として、

・「住まいから遠くて、利用する予定がない」

・「土地は持っているだけでも維持管理費用がかかる。その負担が大きい」

・「放置すると近隣の迷惑になるが、定期的に現地確認するには手間や労力がかかる」

・「異常気象で豪雨や台風による土砂崩れ、倒木、飛散による土地工作物責任が心配」

・「怪しいダイレクトメールが頻繁に送られてくる」

といったものがあります。

 

第三者からは「いらなければ売ればいいのでは？」と思われがちですが、都心部への人口集中や地方の過疎化・高齢化などもあり、流通性が高い地域と低い地域は二極化し、地域によっては売れないばかりか、寄附など無償でも貰ってくれない土地もあります。さらに農地や山林となると、後継者問題などから、ますます引取り手がいないのが実情です。

 

また、「不要なら、そもそも相続しなければよかったのでは？」と考える人もいるでしょう。しかし法律上、相続時にいらない土地だけを放棄することはできません。「すべての遺産を相続放棄するか、いらない土地も含めて遺産相続するか」の二者択一を迫られ、結果的には多くの人が後者を選択することになるのです。

 

不要な土地の利活用ニーズが低下するなか、土地所有者の所有にかかる負担感が増加することで土地の管理不全化を招き、相続された土地が「所有者不明土地の予備軍」になっているとこれまで言われてきました。

 

そこで国は、相続等によって土地を望まず取得した所有者が土地を手放し、国庫に帰属させることで管理不全化を予防するとともに、将来の公共的な利活用にも備えることを目的として創設したのが、この「相続土地国庫帰属制度」です。

「国が引き取れる相続土地」には条件がある

ただし、国が引き取った土地は国有地として税金で管理することになるため、どんな土地でも申請すれば引き取ってくれるわけではありません。土地所有者による国への管理コストの転嫁などモラルハザードの発生も考慮して、国は「引き取るうえで該当してはいけない一定要件」を設定し、土地所有者から帰属申請があったときに、各要件に該当しているか否かを法務大臣（全国の地方法務局）が審査して、承認可否を決定する立て付けになっています。具体的には、次のような内容です。

 

申請にまで辿り着けば、国庫帰属の承認率は高い

相続土地国庫帰属制度については、「要件が厳しすぎて使えない」という意見もあれば、「当初想像していたよりは使える」という意見もあり、専門家の間でも見方が分かれています。

 

法務省が公表している『相続土地国庫帰属制度の統計』（令和6年11月30日時点の内容）によると、

●帰属承認率：約92％

●却下・不許可率：約8％

●審査中の件数：1,373件

となっています。

 

これを見る限りは使えない制度ではないようにも思われますが、他方、「申請まで辿り着ければ」という条件付きの結果のようにも解釈でき、事前相談の段階ではねられて申請まで辿り着けていない件数（未公表）も相当数あることが推測されます。

 

ちなみに、申請された土地の種別内訳は、農地（田、畑）が37％と一番多く、次いで宅地が35％、山林が16％、その他（原野など）が12％の順となっています。

あまり語られていない「申請までにかかる費用」

相続土地国庫帰属申請の進め方として、本申請をする前に法務局での事前相談が用意されています。ここで土地の状況を相談し、承認可否の見通しを立てることになります。相談時点で先述の一定要件に該当する土地の場合、「該当しない状況」に是正する必要があり、土地によっては、申請に辿り着くまでにさまざまな是正費用の負担が生じる場合もあります。

 

例えば、すべての土地に共通する要件として「境界を明らかにする」というものがあります。本制度の趣旨では「必ずしも専門家（土地家屋調査士）に依頼して境界確定することまでは求めない。境界標を明確に示して申請すればよい」とのことです。しかし相続土地国庫帰属法施行通達によると、申請後、法務局は隣地所有者の境界に関する認識を確認することになっています。法務局は申請地が隣接するすべての隣地所有者に対し、申請書に添付された境界に関する資料（すべての境界標を写した写真など）を同封のうえ、「申請者からあなたの土地との境界はココだという写真が提出されているが、写真どおりで間違いないか」という主旨の確認書を送るのです。

 

隣地所有者のなかには、「境界なんてどこでもいいよ」と言う人もいれば、「勝手に境界を決めやがって！」と怒る人もいます。「どうせ不要な土地だから、隣地が文句を言ってきたら境界線はいくらでも譲ればいいのでは」と述べる専門家もいますが、人の感情はそんな単純なものではありません。最初のボタンの掛け違いで不要な揉めごとに発展する可能性は多分にあります。

 

境界に異議を唱えた隣地所有者との再調整を法務局から促されてから2ヵ月を期限とし、その間に双方の感情のもつれに収拾がつかなくなる（話し合っても合意できない）と、本申請は不承認となります。それらを懸念して、最初から隣地への対応も含めて専門家に依頼する人も多くいます。

 

また、申請地が山林の場合、申請地と隣地との枝木が相互に越境し合っていたり、境界線上に樹木が生い茂っていたりすることがあります（山林なので当然ですが）。例外的に山林が多い地域を管轄する法務局では、越境（隣地への越境）のみ解消し、被越境（隣地からの越境）は放置のままでよいとする場合もありますが、それ以外は原則として、相互に越境し合っているすべての枝木の剪定を国から求められます。

 

厄介なのは、被越境となる隣地の枝は、民法上、勝手に切ることはできず、相手に「切ってください」と催告したうえで、それでも相手が切らない場合に初めてこちら側で切れるようになる点です。

 

さらに、境界線上にある樹木は、誰が植えたかわからない場合は共有物と推測されますが、その場合でも、隣地所有者と協議し、了解を得たうえで樹木の全部を伐採するようにとの是正指示を受けることもあります。山林の隣地所有者といっても、所在地の近所に住んでいるとは限りません。全国各地に散らばっている複数人の共有名義土地である場合もあります。

 

そのほか、放置竹林が全国的に問題になっている昨今では、敷地内に竹が生息している場合も厄介です。竹は樹木に比べ生命力が強く成長も早いので、短期間で20メートル程度の竹林が生い茂るのですが、急成長した竹林は日照を妨げ、他の樹木を腐らせるのです。国は、この腐った樹木が倒れることで周囲に多大な影響を及ぼすことを懸念しています。

 

そのため申請の条件として、竹林は剪定でなく「伐根（根まで引き抜く）」まで求められます。伐根は基本的に重機で行いますが、重機が入らなければ手作業で行うことになります。専門業者に依頼する場合も費用は高額です。

 

これらはほんの一例です。申請まで辿り着こうと是正指示の通りに実施すると、専門家や業者に支払う費用負担が大きくなり、この時点で申請を断念する人もいます。

「不要な土地」を本気で手放したいなら、早めの行動を

相続土地国庫帰属制度にかかる費用として、審査手数料（1筆あたり14,000円）と承認後に国に納める標準的な土地管理費用相当額の10年分の負担金（原則20万円）だけをイメージしがちです。しかし、土地によっては、申請に辿り着くまでに相当な費用が発生する可能性があることも見逃してはいけません。

 

それでも、そんな大変な手間や費用がかかる土地だからこそ、なおさら子どもに遺すわけにはいきません。多くの親たちが自分の代で解決するべく売却や寄附の可能性を探り尽くした結果、最終手段として、この制度の利用を真剣に検討していることも事実です。

 

ただ、現在の高い帰属承認率の水準（約90％以上）がいつまで続くのか？という点も不透明であり、ある時点で国から「引き取り予算が終了したから帰属制度は打ち切り」と言い渡されることはないかと心配する声も多く聞かれます。本気で不要な土地を手放すことを考えるのであれば、早めに着手するほうがよいかもしれません。

 

 

平田 康人

行政書士平田総合法務事務所／不動産法務総研　代表

宅地建物取引士

国土交通大臣認定　公認不動産コンサルティングマスター

 

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