「使い物にならない土地」を有効活用する方法

建築基準法の制限を受ける土地は多いが…

建築基準法には道路の幅員（ふくいん）についての条件が記載されています。道路は4メートルが基準です。4メートルない場合、建物を建てる際、相談しなければなりません。通称、二項道路と言います（建築基準法・第四十二条二項）。

間口、道路との接触幅が2メートルないと、どんなに場所がよくても厳しいと言わざるを得ません。

しかし、どんな困難にも立ち向かうことも不動産投資では必要です。特に建築基準法に満たない建物の立たない土地、現在建物があればラッキーです。

建築基準法では完全な建てかえは許可しないのですが、例えば増改築・改装ということになれば法律には触れないので自由に増改築しても良いのです。

但し、増築は一回につき制限されているので法律制限内で数回に分ければ問題ないようです。すべてを建てかえることは不可能ということになっています。

では、以前の建物の柱を利用して改築することは問題ないでしょう。建たない土地に新築みたいな建物が出現するということです。あくまでも新築ではありません。改築物件です。例えば、商業地域内の幅1メートルの人道しかない土地に新築する場合も、前述と同じ理屈です。既存建物があれば同じ規模で新築のように改築しましょう。

一番良いのは建たないと思っている売主がいれば、商業地域内ですから隣地に売却する手はあります。隣地は立派な道路に面しているとすれば一挙に有効性を持った土地に変身します。

不可能を可能にする方法はものの考え方です。

川の淵や崖下でも山売りをやれば、魅力的な土地になります。安くしてもらってアパートを建てれば広さと同じように家賃は設定できます。川の中に所有権があれば、誰もこんなところに建物が建てられるわけがないと思って安価で売却してくれます。川の中にアパートを建てれば話題を呼び、すぐに満室で安く仕入れたので利回りは最高です。

これで転売するときには利回り優先ですからすぐに売れるのです。もちろん、川の中といっても地目（土地の用途分類）が川ではないという条件ですが……。

5坪の矮小地を「使える土地」にする方法

不動産投資にとって人がこれは無理という物件ほど頭を使って売値を倍増させていく……まさに10メートル下に道があれば誰もこの土地は使い物にならないと思いますが見方を変えましょう。

どこがいけないかを考えればただ土地が傾斜面にあるだけ。建物を建てる場合、がけ条例では強固な岩盤を形成すれば普通の土地として建物を建てる許可が出ます。

つまり、工事して壊れないという証明書があればそこは通常の土地扱いになるわけです。よって、いくらでも建物が建つのであれば相場の四分の一などというとんでもない価格で手に入れることが可能になります。建物は普通の住宅ですから傾いているわけでもないので当然問題なく住めます。価格は一般的な価格で取引することになるのは言うまでもありません。

矮小地の利用方法には地下もあれば地上もあります。5坪の土地、高さ制限がかかっていてしかも道路から高い位置にあるので斜線制限を受けてほとんど建物が建ちません。だから格安の土地値になっていますが売れません。

所有者は困っています。どうすれば良いでしょう？容積率は普通に使えるので土地を掘って地下を作りましょう。道路側は普通の建物のようになっていますが、斜線制限がかからない地下は容積いっぱいに展開します。

問題のない土地になりました。使いようがない土地などなく、要は頭の使いようなのです。世の中に不可能はないと思います。

前述の例は、条件をクリアすることで道は開けるという典型ですが、法律は人間が作ったものである以上、いくらでも抜け穴はあるということです。