株安・円高の金融市場…どうすればいい!? →今年は「商業用不動産のローンの貸し手」が狙い目なワケ【アライアンス・バーンスタインの見解】

2024.8.15

株安・円高の金融市場…どうすればいい!? →今年は「商業用不動産のローンの貸し手」が狙い目なワケ【アライアンス・バーンスタインの見解】

（※写真はイメージです／PIXTA）

8月2日に日経平均株価が「史上2番目の下落幅」を記録し、米ドル円は7月10日からわずか1ヵ月で10円超円高に振れるなど、株安・円高の様相を呈する金融市場。そのようななか、一部の投資家たちは「プライベート・クレジット市場」に熱視線を向けています。なかでも、「商業用不動産ローン」は今年非常に魅力的な投資対象となる可能性があるそう。米国の大手資産運用会社アライアンス・バーンスタイン（以下「AB」）が詳しく解説します。

不動産ローンのメリットとは

さきほどのクッション機能がどの程度のものなのか、仮説を立ててみました。

不動産投資でよく用いられるLTV比率が65％、キャップレート（不動産収入による還元利回り）5％の商業用不動産を例にします。キャップレートが5.5％に上昇すると、物件の価値は9％下落し、エクイティでは、26％の含み損が発生します。物件の営業利益が年率3％であったとしても含み損が解消されるまで3年近くを要します。

一方でローンの場合は、キャップレートが8％近くまで上昇しない限り、含み損が生じることはありません【図表】。

【図表】エクイティ投資家によるクッションがローン毀損リスクを軽減出所：AB

エクイティ投資家とローン投資家の2タイプがいたとしましょう。

引き続きインフレ懸念が燻り続けるなか、高金利環境が長期化し、キャップレートの上昇がもう少し続くリスクを考慮すると、エクイティ投資家は、慎重に投資タイミングを選ぶべき局面に置かれているといえそうです。

市場が底を打つ前に投資すると、さらなる物件評価の下落に見舞われ、損失を被る可能性があるのです。資金調達コストの上昇が配当利回りを低下させるかもしれません。

対して、ローン投資家にとっての外部環境は魅力を増しています。変動金利はインフレヘッジとして機能し、安定したキャッシュフローとともに信頼度の高いインカム収入をもたらしています。サイクルの観点からも「ローンの貸し手」になるメリットは大きいと考えられます。

清森英晃

アライアンス･バーンスタイン株式会社

プライベート・オルタナティブ部　ディレクター

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清森英晃

アライアンス･バーンスタイン株式会社プライベート・オルタナティブ部　ディレクター

2023年6月にAB入社。AB CarValのファンドレイズ業務およびその他プライベート・オルタナティブ戦略のプロダクトを担当。入社前はNNインベストメントパートナーズにて、主にオルタナティブ資産の戦略紹介や顧客管理業務に従事。それ以前は、DWS、マスミューチュアル生命保険株式会社、日本生命保険相互会社にて資産運用関連業務に携わる。

東京大学経済学部卒業。日本証券アナリスト協会認定アナリスト（CMA）。

在籍：東京（アライアンス･バーンスタイン株式会社）

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【ご注意】
※本稿は、ABのリサーチブログ「知の広場」の「商業用不動産デット：サイクル底打ち手前は魅力的な投資機会が広がる」を参考に、再編集したものです。詳細については当該ブログをご覧ください。
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当資料は、2024年3月6日現在の情報等を基にアライアンス・バーンスタイン・エル･ピーが作成したものをアライアンス・バーンスタイン株式会社が再編集した資料であり、いかなる場合も当資料に記載されている情報は、投資助言としてみなされません。当資料は信用できると判断した情報をもとに作成しておりますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に掲載されている予測、見通し、見解のいずれも実現される保証はありません。また当資料の記載内容、データ等は作成時点のものであり、今後予告なしに変更することがあります。当資料で使用している指数等に係る著作権等の知的財産権、その他一切の権利は、当該指数等の開発元または公表元に帰属します。当資料中の個別の銘柄・企業については、あくまで説明のための例示であり、いかなる個別銘柄の売買等を推奨するものではありません。アライアンス・バーンスタイン及びABはアライアンス・バーンスタイン・エル・ピーとその傘下の関連会社を含みます。アライアンス・バーンスタイン株式会社は、ABの日本拠点です。