不動産投資で希望の物件をみつける「たった5つ」のステップ

不動産投資で成功したいなら、物件探しに力を入れなければなりません。しかし、たくさんの物件の中からどのように選べばいいのか分からない人もいるのではないでしょうか。そこで希望の物件をみつけるまでにすべきことを5つに分けて解説します。

（※写真はイメージです/PIXTA）

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【STEP③】資金計画を考える

目的を固めた上で次に考えることは資金計画です。不動産投資は長期的に運用を考える必要がありますので、事前にさまざまなリスクを想定した資金計画を立てておかなければなりません。

不動産投資の主な収入は前述したように入居者の家賃になりますが、支出は初期に発生する自己資金と、毎年(毎月)支出が想定される管理費・修繕費などが挙げられます。

自分自身の現時点の資金状況、今後の収入・支出計画を踏まえ、初期に発生する自己資金がどのくらい準備ができるのか、運用後の黒字を目指すためにはどのくらいの家賃収入があればいいのか、などについて無理のない運用を考える必要があります。

自己資金は物件購入時に支払いが必要になるお金の総額で、その中には頭金と諸費用が含まれます。一般的に、頭金は物件価格の2割、不動産投資ローンの融資額は8割と言われています。頭金を含む自己資金の必要な金額の水準は、自身の属性と物件の評価に加え、そのときの金利や政策で変化してしまう可能性もあるため注意しておきましょう。

【STEP④】投資物件の種類・条件を考える

目的と資金計画が固まったら、次は詳細の条件を考えていきましょう。条件は次の3つのポイントごとに考えます。

物件の種類

不動産物件にはさまざまな種類がありますが、居住用不動産でいうと主に区分マンション投資、一棟マンション・アパート投資、戸建投資の3種類があります。

3種の投資物件は、それぞれ初期投資の費用やリスク・リターンなどが大きく異なるのが特徴です。投資家の資産にあわせて利用すべき物件が変わってくるため、事前に各物件の特徴を理解しておくことをお勧めします。

物件のエリア

物件のエリアに関しては、投入できる自己資金や借入可能な融資額を考えた上で検討することをお勧めします。なぜなら、人気のある大都市は家賃相場が高く収入も見込める一方で、物件価格は高い傾向にあるからです。

しかし、不動産投資を考える上で収益性は大切な観点であり、入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。人口増減率・転入超過数など情報収集を踏まえた上で、人口増加しているエリア、または減少率の少ないエリアを選択すると良いでしょう。

住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数のポイント（総務省）では、令和4年1月1日時点の都道府県・市町村別の人口増加地域がまとめられているので併せてご参考ください。さらに詳細の地域まで絞る際は交通面や生活の利便性など、入居者の希望を想定しながら検討をしましょう。

築年数、設備、間取り

築年数、セキュリティ性、通信設備、部屋の間取り、2階以上（区分マンション投資の場合）など、物件によって設備の状態は様々です。こちらに関しては全ての希望が叶わない可能性もあるため、希望に優先順位を付けておくことが大切です。

【STEP⑤】物件探しをはじめる：不動産投資物件の情報収集方法

物件の目的と条件を絞ったら、いよいよ本格的な物件探しです。物件探しには様々な方法があります。

不動産情報ポータルサイトを見る

不動産”投資”会社に問い合わせる

不動産”仲介”会社に問い合わせる

不動産競売物件情報サイト「BIT」を見る

新聞広告や地域のタウン誌を見る

また、物件を探す際は1つの方法だけではなく、複数の方法から探すことをお勧めします。なぜなら、それぞれの方法でメリット・デメリットがあり、1つだけに絞ってしまうと偏った情報しか得ることができない恐れがあるためです。

そして大前提として、物件探しは早い者勝ちの世界ですので、常に情報が更新されていきます。希望に近い物件をみつけるためには、常にアンテナを立てて物件探しをしていきましょう。

希望の不動産投資物件を見つけた際の注意事項

情報収集をはじめ、希望に近い物件を見つけた際の注意事項を2点ご紹介します。

現地調査は必ず行う

ネットや紙面上で見た情報は、購入されることを念頭に掲示されているため、見栄えの良い写真が掲載がされています。情報収集して気になった物件は、必ず現地調査をしましょう。特に物件の外観は、これから住もうと考える入居候補者が物件選びをする際に重視するポイントです。写真だけでなく実物もチェックして、手入れが行き届いているかを確認しましょう。併せて、物件の内部もできる限り事前に目視で確認することをお勧めします。