「賃貸併用物件」に住みながら投資する…3つのメリット、3つのリスク

お得に不動産投資をしたいという目的で、賃貸併用物件を運用するケースがあります。しかしながら、住みながら不動産投資を行うことに対して、リスクが気になる人もいるのではないでしょうか？　「住みながら不動産投資」を行うリスク・コツ・メリットについてみていきます。

（※写真はイメージです/PIXTA）

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賃貸併用物件に住みながら不動産投資を行うリスク3つ

まず理解しておくべきなのが、賃貸併用物件に住みながら行う不動産投資には以下3つのリスクがある、ということです。

「不動産投資物件に住む＝空室が1つ埋まってお得」と思われがちですが、いくつか気を付けるポイントがあります。投資運用やローン返済に関わることですので、きちんと確認しておきましょう。

リスク1．家賃収入が減少する

住みながら不動産投資を行うと、1室分の家賃収入が減ってしまいます。これに対し、「家賃収入が減っても自分が住むからお得なのでは？」と感じますが、実は以下2点のマイナスポイントがあるのです。

1）個人投資家は家賃を経費にできないため、実質的に利益が減る

2）家族などで数部屋を埋めてしまうとさらに利益が減少する

また、良い部屋に住みたいという考えから、収益性の高い人気の部屋を埋めてしまう投資家の方もいます。一見お得なように感じますが、トータルで見ると損をする場合があると理解しておきましょう。

なお、住みながらの不動産投資を検討している方は、経費についても理解しておくのがおすすめです。

リスク2．ローンを組んだ金融機関の許可が必要となる

賃貸併用物件に投資する際、ローンを組む場合は事前に金融機関への報告が必要になると理解しておきましょう。

「自宅として使う部屋数分の収入がなくなりローンの返済計画が変わる」となると、ローンを貸し出している金融機関の損につながります。場合によっては、収入が減った分の「不動産投資ローンの繰り上げ返済」を求められるケースあります。

その結果、「資金計画が上手くいかない……」なんてことにもなりかねません。

リスク3．住宅ローンに変更しづらい

不動産投資では、一般的に不動産投資ローンを組みます。これに対し、住みながら投資できる賃貸併用物件なら、不動産投資ローンよりも金利の低い「住宅ローン」への切り替えが可能です。そのため、住宅ローンへの切り替えを目的に住みながら不動産投資を行いたいと考える方も多いでしょう。

しかし、収益性を崩壊させてしまうという理由から、住宅ローンへの変更は認めてもらいにくいのが現状です。仮に、ローンの変更ができたとしても、住宅ローン控除を受けにくいという壁が立ちはだかります。住宅ローン控除を受けるためには、「専有面積が50㎡以上」や「住宅ローンの返済期間が10年以上」といったルールがあるため、無理に賃貸併用物件に変更するのはあまりおすすめしません。