恐ろしい…景気低迷・人口減少の日本で不動産投資するなんて「どうしてもやりたいなら…」経済評論家がアドバイス

恐ろしい…景気低迷・人口減少の日本で不動産投資するなんて「どうしてもやりたいなら…」経済評論家がアドバイス
(※写真はイメージです/PIXTA)

平成バブルから30年続く景気低迷。増えない給料、減り続ける公的年金…。そんなとき「もうひとつの収益源」として、ミドルリスク・ミドルリターンを謳われている不動産投資に関心を持つ方もいるでしょう。しかし、日本の現状を考えると、実際はかなりのハイリスクだといえるのです。経済評論家の塚崎公義氏が解説します。

現状の日本では、一般人の「貸家投資」はハイリスク

資産運用として貸家所有を検討している人は多いようです。筆者も仕事柄、いろいろな投資を研究・実践してきましたが、正直、貸家はお勧めしにくいといえます。そもそも、自宅と貸家を持つことで、資産全体に占める不動産の比率が高くなりすぎてリスクが大きくなることがあげられますが、問題はそれだけではありません。

 

この人口減少時代、まず、空家になるリスクや家賃下落のリスクがあります。家賃保障をうたったサブリース契約などもありますが、「家賃保障」というのは当初の家賃が続くことを保障するものではありません。家賃改訂交渉がありますので、油断は禁物です。

 

リスクに見合った収益が見込めるか、という点も要注意でしょう。家賃と物件価格を比較すると、利回りが高く思えるかもしれませんが、かなりの諸費用がかかること、物件が経年劣化することによる資産価値減少分(法人でいう減価償却費)等々を考えると、それほど儲かるわけではないかもしれません。

 

相続税対策として貸家を持つという人もいるようですが、大金持ちはともかく、「上級庶民」程度の小金持ちの場合、そこまで相続税は高くありません。むしろ「相続税より、相続税対策の費用やリスクのほうが怖い」という場合も少なくないのです。

貸家投資するぐらいなら、REITのほうが「まだマシ」

REIT(リート:不動産投資信託)という商品をご存じでしょうか? プロが小口の資金を集めて貸家等を購入し、賃貸して収益を投資家に(手数料差し引き後に)分配する、というものです。考え方は株式投信と同じで、株式の代わりに賃貸用不動産を購入する、というわけです。

 

不動産関連資産のウエイトが高くなりすぎる点、人口減少時代に家賃水準が下がるリスクがある点等々は貸家と同じですが、それでも、貸家を持つくらいならREITを持つほうがはるかにマシだと筆者は考えています。不動産の場合は、物件の選択などをプロに任せられるメリットが大きいこと、分散投資がはかれること等がその理由です。

株式投信よりREITのほうが、プロに頼むメリットは大

株式は、プロが慎重に選んで上手に運用しても、それほど大きなメリットは期待できません。実際、プロが銘柄を選んでいる投資信託の成績が平均株価を大きく上回っている例は多くありません。

 

しかし、賃貸不動産の選び方は、プロの方が素人より圧倒的に上手いでしょうし、賃貸不動産の管理にも手慣れているでしょう。そうであれば、自分で購入するよりもプロに購入して管理してもらったほうが、はるかによさそうです。

 

それだけでなく、大量購入のメリットが見込めます。株式は、百株でも百万株でも同じ単価ですが、ワンルームマンションを1部屋買うよりも、1棟丸ごと買ったほうがはるかに安く買えるでしょうし、管理のコストも割安になるはずです。

 

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