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金利上昇局面では、コアロジックHPIが下がりすぎる
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2つの指数の特徴から分かるのは、コアロジックHPIは長期金利の影響をより強く受けるということです。金利が上昇すれば、人々は住宅ローンの取り組みを避けます。潤沢な現金を持っている富裕層は現金で購入するでしょうし、そうでない人も借入額を抑えようとして購入予算を下げるか購入自体をしばらく見送ります。金利上昇局面では、コアロジックHPIに反映される取引の件数が減り、価格も下がる傾向にあるため、悲観的な数字になりやすいのです。
一方、ケースシラー指数は現金売買や住宅リートなど機関投資家売買の取引も織り込んでいるため、コアロジックHPIほどには金利の影響を受けません。こうして、2つの指数間に乖離が生まれるのです。現在もまさに、そうした乖離が生まれようかというタイミングです。現状は2つの指数は連動していますが、2023年以降の予想値には大きな差があります。悲観的なコアロジックHPIは年率がマイナス、つまり価格低下へ向かう予想ですが、ケースシラー指数は0%付近で盛り返しています。
2つの指数の間に収斂していく
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2つの指数は基本的には連動するため、乖離した状況が長くは続くことはそうありません。インフレが沈静化するなどして時間とともにその差が埋まっていくのは間違いありませんが、そのシナリオは2つあります。すなわち、HPI寄りに収斂していくか、ケースシラー指数寄りに収斂していくか。利上げがこれまでのペースで行われ、かつ長期化するならHPI寄りになり、利上げペースがどこかで緩められ、アフォーダビリティ（個人がどれくらい住宅マイホームを持ちやすいかを指数化したもの）が回復すればケースシラー指数寄りになるでしょう。
未来は誰にも分かりませんが、2つの指数の違いを知っておくことで、これらはさまざまなヒントを与えてくれます。本当は奥深い「住宅価格指数」、ぜひ使いこなしてみてください。
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