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不動産投資に欠かせない存在…「AM・PM・BM」とは
不動産投資には「所有と経営の分離」という考え方が適用されます。これは元はコーポレート・ガバナンスの観点から、企業の所有（株主）と経営を分離すべきだとした考え方です。難しい投資はプロに報酬を支払って任せ、収益の最大化を図ることでお互いに得をする関係を目指します。
そこで、「所有」する不動産全体の資産効率の向上を目指す「AM（アセットマネジメント）」と、「経営」面を担い、不動産価値の維持・向上、賃貸収益の最大化を図る「PM（プロパティマネジメント）」という異なる業務の概念が誕生しました。
AM（アセットマネジメント）とは
まず「AM」は、投資家から委託を受けて資産全体を運用管理する役割を担います。具体的には、家主である投資家に代わって不動産ファンドで不動産売買や賃貸借の運用業務を行うほか、PMの選定や収益物件の売買の決定を行います。
物件の経営状況を管理し、投資対効果の最大化を図るという点で、投資用資産のポートフォリオ全体を管理するポジションです。
近年、不動産投資は不動産投資信託などを通して個人でも手軽にスタートできるようになりました。アセットマネジメントは、そこで欠かせない業務というわけです。
PM（プロパティマネジメント）とは
AMから「不動産管理」を委託されることも多いのが「PM」です。不動産の資産価値の維持・向上が目的であることはAMと変わらず、現場で「賃貸経営」のための運営管理を行います。オーナーの代理として、本来であればオーナーが行っている業務を代行しているかたちです。
具体的な業務内容は、
●入居者募集・リフォーム（依頼）
●契約締結・退去者への解約業務
●賃料の回収
●建物の管理（点検・清掃・修繕・工事などの発注）
●滞納や未納の督促・不良入居者への対処
●テナント誘致
●クレーム応対
などです。その他、委託を受けたAMやオーナー・投資家に対し、運営管理状況を定期的に報告する義務があります。
入居者やオーナーを対象とし、「ソフト」面の管理業務を中心としています。
BM（ビルマネジメント／ビルディングマネジメント）とは
BM（ビルマネジメント）も建物の管理運営における現場業務をおこなうため、PMとの違いがよくわからないという方も多いようです。比較すると、こちらは「ハード」面の管理業務を担います。
具体的な業務内容を見ていきましょう。
●建物の清掃・景観管理（植物の管理なども含む）
●設備の管理や点検
●警備・防災・巡回
主に、物件や付帯設備などを対象とします。
管理する個数が多かったり、大規模な建物で共有部分が広かったりすると手間と費用がかさみます。PMから委託を受けることも多い業務です。
まとめ
ここまで見てきた「AM・BM・PM」のそれぞれを担当する不動産投資会社・管理会社が分かれて存在しています。
良いAMに依頼できたとしても、ビル管理運営会社の管理がずさんでトラブルとなる、という可能性もあるということです。先述の通り、AMがPMに委託し、PMがBMに委託することもあるわけですが、不動産投資は、きっちりそれぞれの会社を見極めてからスタートしましょう。
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