フロリダ「バケーションレンタルホーム」投資で成功する秘訣

前回は、実例をもとに、バケーションレンタルホームの魅力をご紹介しました。今回は、バケーションレンタルホームに投資する際のポイントや注意点について、前回同様「チャンピオンズゲート」の実例をもとに確認していきましょう。

多くの投資アドバンテージを持つチャンピオンズゲート

まず、これまでの連載から、チャンピオンズゲートに対する投資のアドバンテージをまとめてみましょう。

 

 

●集客マグネットである「ウォルト・ディズニー・ワールドの至近」というロケーション

●シェアリングエコノミーに対応した「ネット活用の先進的な運営管理ツール」

●外国人オーナーでも安心して任せられる「頼りになるプロパティマネジャー」

●緻密に考えられた「バケーションレンタル向け」の間取り空間や内装設備

●開発・施工は米国を代表する「大手ハウスビルダーによる安心感」

●ハイグレードな大規模リゾートとして「地元でも評判の高い」開発事業

 

次に、チャンピオンズゲートの実例をもとに、バケーションレンタルホームに投資する時のポイントと注意点について、説明していきたいと思います。

オーナー投資家自身を「第一のユーザー」とは考えない

バケーションレンタルホームを取得後、オーナー投資家が次に行わなければならないのは、プロパティマネジャーの選定と、内装工事の発注・家具の選定です。

 

前回説明しましたが、プロパティマネジメント各社は、競争原理が効いていることもあって、差別化のポイントや得意な分野が少しずつ異なっています。

 

プロパティマネジャーの選定の際には、この点を意識してどこに委託するのがいいか判断しないといけません。プロパティマネジャーとして必要不可欠な能力の総合的なバランスにも配慮が必要でしょう。

 

また、バケーションレンタルホームの場合、内装・家具のクオリティは実際の稼働状況に直接影響するうえ、さらに初期投資における内装工事・家具のコストは、通常の戸建住宅よりもウェートが高くなるので、特に重要です。

 

まずオーナー投資家が、内装のプランニングや家具の選定の際に最も注意しないといけない点は、ユーザー、つまりここでは宿泊客の視点から、適否を判断しないといけないということです。

 

日本人オーナーが陥りがちな盲点は、ご自身の好みやテーストにこだわるあまり、センスの良い悪いの問題ではなく、ユーザーの視点が抜け落ちてしまい、収益物件としてふさわしくないものとなってしまうことです。

 

バケーションレンタルを借りるゲストは、インターネットを通じて、宿泊先の情報をとり、それを判断し、オンラインで予約をとります。

 

また、オーランドを来訪するゲストの大半は、バケーションステイを目的としています。ホテルにしようか、どこのバケーションホームにしようかと考えながら、ネットを閲覧しているのです。

 

内装のプランニングや家具の選定で決してブレてはいけないことは、どのような内装・家具なら、ユーザー=ゲストから選ばれるかという視点です。インターネットを通して見た場合の写真写りや見映え・印象も意識せざるを得ません。

 

収益性を考えるなら、オーナー投資家自身を、第一のユーザーと考えてはいけないのです。

 

プロパティマネジャーや内装デザイナーなどと相談して総合的に決定すべきことですが、例えば、オーランドにバケーションステイするゲストは、全体に明るい色調の方が比較的好まれるとか、子供部屋はディズニーのキャラクターをイメージするようなファンタジーなモチーフをとりいれてはとか、マーケットを熟知した立場から様々なアイデアが提案されるでしょう。

 

オーナー投資家の好みが、シックな色調の内装・家具であっても、宿泊客に貸し出すことで収益をあげるバケーションレンタルホームの本来の目的に沿って、正しく判断すべきです。

 

プロのアドバイスには、謙虚に耳を傾けるべきですが、逆に、提案をそのまま丸呑みで採用するのも、判断として間違っています。コスト対効果も考慮すべきことは改めて言うまでもありません。

いつでも予約状況が確認でき、適時・的確な指示が可能

バケーションレンタルホームの場合、リーシング活動は、委託したプロパティマネジャーが、自社のウェブサイトを利用して行うのが一般的です。

 

チャンピンオンズゲートの場合、住戸タイプにもよりますが、シーズン毎に定める週あたり1,000米ドルから5,000米ドルまでの料金で、原則週単位で貸し出されます。

 

トップシーズンはアグレッシブな料金設定で募集し、オフシーズンは予約状況を確認しながら料金を下げ、場合によっては7日未満の宿泊予約にも柔軟に対応したりもします。このような機動的な料金設定と対応を可能にしている理由は、オーナー投資家がネット対応の運営管理ツールを用いて、24時間PC画面で予約状況を確認できるからです。

 

オーナー投資家が、予約状況から将来の収益を予測し、プロパティマネジャーに対し、その対策を適時・的確に指示できるメリットは、安定した投資収益を稼ぐために必要不可欠な条件といえます。

「財産保険」には必ず加入し、訴訟リスクに備える

米国は過剰な訴訟社会と言われています。不特定多数の宿泊客が利用するバケーションレンタルホームの場合、訴訟リスクについて事前に考慮しておくことは大切です。

 

個々の投資家の投資目的によっては、会社を介さずに、直接、個人での不動産取得を望まれるケースもあるでしょう。

 

しかしながら、個人でも法人でも、プロパティインシュランス(財産保険)に加入するのは当然ですが、保険でカバーされる額を超える損害について、個人に損害賠償請求される恐れは十分あり得ると考えておくべきです。それ相応のリスクを覚悟しなければなりません。

 

バケーションレンタルホームの取得は、設立・維持コストが余分にかかりますが、米国LLC(Limited Liability Company)を介しての投資・保有を推奨します。

 

これまでの連載では、フロリダ州オーランドのチャンピオンズゲートへの投資の事例をみてきましたが、内装、追加設備、諸経費を入れて、約7,000万円の初期投資で、年間最大10%程度のネット利回りを期待できる収益物件となっています。

 

 

米国バケーションレンタルホームへの投資は、ネット対応の運営管理ツールやプロフェッショナルサービスを活用することで、時流にのった洗練された投資形態のひとつに進化を遂げているのです。

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Vermilion Capital Management 取締役&コンプライアンス・オフィサー

同志社大学法学部卒。製品メーカー向けの商品企画、プロモーション、ブランディングを含むマーケティング業務全体を経験した後、不動産経済研究所で不動産マーケットの動向と事業に関する調査・執筆に5年間従事。
2001年 、株式会社クリードに入社。クリードでは、経営企画、グループ全体のリスク管理及びコンプライアンスを担当。2008年にクリード不動産投資顧問の取締役就任、MBOの後、2010年にVermilion Capital Management に社名変更。
2014年にクアラルンプールの現地法人(VERMILJOEN SDN.BHD.)を設立し、マレーシア及びアジア各国での投資事業も本格化。
2016年より米国LENNAR社の販売事業を開始。これを機に、米国バケーションホームの専門ウェブサイト(www.usvacationhome.jp)を開設し、バケーションレンタル投資の啓蒙を図る。

Vermilion Capital Managementは、金融商品取引業(投資運用・投資助言・第二種)のライセンスをもつ不動産の投資運用会社。これまでの私募ファンドの運用資産総額は3,642億円。不動産本来の資産特性を考慮のうえ、高く安定したインカムをとりながら、キャピタルリスクを軽減できる投資スタイルを採用し、不動産資産にアロケーションするメリットを最大限享受できる運用・助言を方針とする。

著者紹介

連載米国フロリダ州オーランドの「バケーションレンタルホーム投資」最新事情

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