コロナ収束が復活のカギ…バリ島不動産、これからの投資戦略

世界屈指のリゾート地であるインドネシア・バリ島は、アジア地域でも有数の不動産市場として高い人気を誇っていました。しかし世界を襲った新型コロナウイルスは、バリ島にも甚大な影響を及ぼしています。世界の富裕層から愛されるリゾート地の現状は……現地からのレポートです。

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バリ島不動産…明るい展望が聞こえてきた

新型コロナウイルスの話題一色に染まった2020年のバリ島。その流れは残念ながら改善されず、つい最近には何度目かの「夜間外出禁止令」が発令されました。

 

バリ州知事の発表では、バリ州における新型コロナウイルス感染拡大防止のため、2020年12月30日から2021年1月2日までの期間、午後11時から翌朝午前5時まで夜間外出を禁止。違反した者には罰則がつくという、日本よりも強制力を持たせた措置となっていました。

 

さらに1月7日、バリ州政府は新型コロナウイルス感染拡大を受け、1月9日から社会活動制限すると発表。国内旅行者が空路を利用する場合、空港出発前1週間以内に発行されたPCR検査の陰性証明等の提示を求めるなど、2月に入った今でも厳しい状況下に置かれています。

 

新型コロナウイルスの影響で観光客が激減し、苦境にたつバリ島不動産ですが、中長期的な展望は明るいという投資家・現地関係者の声も聞こえてきます。コロナの収束、往来制限の緩和の後を見据えての、バリ島のwithコロナ時代の不動産投資戦略を考えてみましょう。

バリ島不動産投資の概要

■投資できる不動産のタイプ

外国人投資家から熱視線を浴びるバリ島における投資対象としては、そのほとんどがヴィラタイプとなります。

 

ヴィラとは日本人がイメージしやすいところでいう「別荘」のようなもの。その中でも設備が豪華だったり、プールがついていたり、外国人観光客に人気のエリアだったりする物件が将来的な利回り、出口戦略の見通しが立ちやすいといえます。

 

■外国人による所有権の制限、購入方法、購入価格の目安は?

ただし、バリ島においては基本的に、外国人による土地の所有権を認めていません。そのため一般的には、所有者であるインドネシア人より土地の利用権や使用権を取得する(日本でいう定期借地権)手続きを経ることとなります。

 

ただし、この手続きには当然ながらインドネシア語でのコミュニケーションの必要性や各種証書を揃える等の問題が考えられます。よほど慣れている外国人でなければ、私たちのような日本人のサポート会社を利用することが一般的です。

 

購入価格の基準としては、日本円で3,000万円以上~が目安になってくるでしょう。中には2,000万円前後に物件もあるにはあるのですが、絶対数が少なすぎます。

 

併せて購入に際しては基本、住宅ローンは利用できないと考えておいた方が賢明です。3,000万円以上の物件をキャッシュで購入するということになるので、業者の選定にあたってはその会社の規模や実績、歴史などきちんと調べる必要があります。

 

■購入の流れ、税金、維持費etc...運営コストは?

不動産の検討から物件購入までの流れとしては、一般的には以下のようなステップを踏むこととなります。

 

① 不動産物件の視察
(条件等を伺えれば、訪バリのタイミングで投資可能な物件をご紹介します)

②購入物件を決める

③条件を詰めて、手付金を払う
 →仮契約

④本契約と残金支払い→物件の引き渡し

⑤運用、入居

 

その中で、気になるのが購入時の諸費用や税金関係ではないでしょうか。以下に具体的な数字をご紹介しましょう。

 

[ノタリス費用]
買主が支払います。売却価格の1%

[土地取引税]
リースホールドの場合、売主が売却価格の10%を支払います。フリーホールドの場合、売主が2.5%、買主が5%

[名義書換費用]
だいたい5万円ほど

[地方税(ZONA)]
登録と支払いで3~5万円ほど。

[翻訳]
日本語の翻訳が必要な人は、インドネシア語→日本語 1ページ 3,000円。英語 → 日本語 1ページ 4,000円

[仲介手数料]
売買価格の5%

 

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バリ島現地法人ASA PROPERTY 代表

不動産業との関わりは35年。

大学在学中に不動産屋の社長の鞄持ちを始め、一通りの不動産知識を身につける。

その時「不動産は仕入れが命」と学び、いい物件をいかに安く仕入れるか、を追求する。金融機関の債権整理、弁護士の管財物件、権利関係が複雑な物件、差し押え物件、相続物件などを手がけ、業者向けに物件を供給するようになる。

その後、不動産物件の供給元となったことで事業は順調に成長する。しかし、日本社会の少子化、インターネットや法整備の普及により成熟化する日本の不動産業界の限界を感じ、2011年、東日本大震災を機に海外への事業展開を決意。

以前より検討していたバリ島にて不動産業を始め、ASA PROPERTYを開業する。

日本にて、業者向けに物件を供給していた経験が、安く仕上げる交渉、優良物件の目利き、に強みを発揮し、順調に業績を伸ばしている。

著者紹介

連載世界の富裕層が熱視線を送る「バリ島不動産」withコロナ時代の投資戦略

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