副業の推進、公的年金への不安などにより、不動産投資を行う会社員、いわゆる「サラリーマン大家」が増加しています。しかし知識が不十分のまま不動産投資に乗り出してしまうと……? 本連載では、サラリーマンの節税相談で定評のある大平宏税理士事務所の中山慎吾税理士が、不動産投資のメリットの一つである節税効果について解説していきます。今回は「固定資産税の課税ミスの見つけ方」に焦点をあてます。

固定資産税の課税ミスを見つけたら、どうする?

固定資産税の納税通知書と課税明細書を見ていて、疑問や不満があったら、どうすればいいのでしょうか。見ていきましょう。

 

①審査申出・審査請求
固定資産課税台帳の登録価格に不服がある場合に、固定資産評価審査委員会に対して修正を求める手続きをとります。原則として、納税通知書を受けた日から3ヵ月以内でしかも基準年度(評価替えが行われる年度)に該当する3年に1度しかできません。

価格以外の点に不服がある場合、(たとえば住宅用地の特例が適用になっていない)などは毎年できます。

②再調査
課税に誤りがある、評価に疑義がある場合、東京都では「再調査」という独自の制度を設けています。この再調査で話がまとまらない場合は審査申出・審査請求という正規の手続きに移行します。

③何年まで遡って還付が受けられるか
地方税法では5年となっていますので、原則は5年分の税金と還付加算金が返ってきます。最長何年かは自治体によって差があり、東京都の場合は最長20年の還付が可能です。

「固定資産税を抑える」ためにできること

固定資産税の大きな特徴は、住宅用地に対する軽減が手厚いことです。そのため、不動産を賃貸している場合でも店舗や事務所用ではなく、住宅部分が多いほど節税につながります。たとえば、5階建以上の耐火建築物の場合には1/4以上の住宅部分があれば、その敷地の半分が住宅用地となります。

 

固定資産税の土地評価では、1月1日の賦課期日でその土地の利用状況が問われます。地目の認定も、1月1日の現状で判断されます。

 

住宅用の建物を取り壊すにしても、1月1日以降でなければなりません。それ以前に解体して更地になっていると、住宅用地の軽減特例が受けられなくなります。

 

ただし、いくつかの要件を満たせば1月1日時点で住宅がなくても軽減特例が受けられる自治体もあります。お住いの自治体が該当するか事前にご確認ください。なお、軽減特例が受けられる自治体でも、申告の必要がありますので要注意です。

 

令和2年度の固定資産税については、新型コロナウィルス感染症の影響により納税が困難な方に対する徴収猶予制度があります。

 

制度の概要は、総務省ホームページを参照ください。また東京都にお住いの方は、こちらも参照ください。

 

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