新座市の60代夫婦「固定資産税の誤課税」で我が家を失う

副業の推進、公的年金への不安などにより、不動産投資を行う会社員、いわゆる「サラリーマン大家」が増加しています。しかし知識が不十分のまま不動産投資に乗り出してしまうと……? 本連載では、サラリーマンの節税相談で定評のある大平宏税理士事務所の中山慎吾税理士が、不動産投資のメリットの一つである節税効果について解説していきます。今回は「固定資産税の誤課税」の問題に焦点をあてます。

その固定資産税、払い過ぎていませんか?

不動産を所有する方は、毎年4月から6月までの間に、「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書」が所有不動産の所在地を管轄する市町村(東京23区の場合は東京都)から送られてきます。

 

あらためてその税額を見てみると、誰にとっても決して軽くはない金額であるものの、ほとんどの方が素直に支払っていると思いますし、税額に不満を持ったところで、税額の根拠を示した課税明細書に並んでいる専門用語を見ると意気消沈してしまうことでしょう。

 

ところが、この固定資産税や都市計画税には思わぬ落とし穴があるのです。

 

固定資産税は、所得税や法人税、消費税や相続税のように自分が払う税額を自分で計算する「申告課税制度」とは異なり、土地・家屋を役所が一方的に評価して課税する「賦課課税制度」を採用しています。つまり納税者自身が税金の計算をする必要がなく、役所が税金の計算をして納税者に納税通知書を送ってきます。しかし、その計算がもし間違っていたらどうでしょうか?

 

固定資産税の計算ミス、評価ミスが発覚し過大徴収された固定資産税の還付が認められる事例が多発しています。

 

少し古いデータですが、平成24年8月28日に総務省が発表した、「固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果」では、平成21年から23年度の3年間で、税額修正した納税義務者が1人以上あった市町村は調査回答団体の97%に上っています。

 

税額修正したもののうち、土地については増額修正が32.0%、減額修正が68.0%、家屋については、増額修正が40.5%、減額修正が59.5%となっています。

固定資産税誤徴収で、長年住み慣れた自宅を失う

埼玉県新座市で、1986年以降約27年間にわたり市内に住む60代の一戸建て住宅に固定資産税を誤って過徴収し続けていたことが発覚しました。同税の滞納金などを支払い切れなかった夫婦の住宅は2013年10月、市に公売にかけられて売却されましたが、誤徴収が発覚したのは長年住み慣れた家を失ってから半年後でした。

 

夫婦が滞納していた額の総額は約800万円で、このうち約6割が延滞金(年率14.6%、2014年1月から9.2%に)でした。まるで高利の延滞金に追い立てられて家を失ったようなものです。

 

ミスが発覚したきっかけは、公売物件を落札した不動産業者が土地・家屋の固定資産税が高すぎることに気づき、土地・家屋の固定資産税などの調査を新座市に求め、その結果、過大徴収のミスが判明しました。1986年に新築された住宅は100㎡の敷地に建つ延床面積約80㎡の木造2階建。本来200㎡以下の住宅用宅地の固定資産税は、小規模宅地の特例によって課税標準が6分の1になりますが、夫婦の住宅は特例が適用されないまま、86年当時から課税され続け、2013年度の税額は、本来年額43,000円のところが119,200円も課税されていました。

 

あってはならない課税ミスの発覚に新座市は、持家を失ってアパートに転居していた夫婦に謝罪し、20年前の1994年まで遡って取りすぎた固定資産税や延滞金など約240万円を返還しました。

 

その後新座市は、固定資産税調査特別班を編成し、市内の固定資産の全件調査に乗り出すことになりましたが、全件調査を進める中で想定外の新たなミスが判明しました。土地だけでなく建物に関しても過大徴収ミスがあることが分かり、その数なんと約3,000件、返還額は約8億4,000万円もの金額です。

 

長年、住み慣れた我が家を……(写真はイメージです)
長年、住み慣れた我が家を……(写真はイメージです)

なぜ「固定資産税の誤課税」が多いのか?

東京都は、都内の冷凍倉庫への固定資産税課税にあたり、冷凍倉庫ではなく一般倉庫として評価。所有会社は20年以上にわたり過大な固定資産税を払い続けました。平成18年調査で一般倉庫ではなく冷凍倉庫と判明した時点で、都は5年分の過徴収税額を還付しましたが、会社側は納得せず国家賠償法に基づき提訴。都は、過去20年分にあたる2億6,100万円と、2億6,500万円の損害賠償を支払いました。そのうち、遅延損害金が1億300万円。裁判費用が570万円。

 

なぜ誤課税が多いかということになりますが、いくつかの原因があげられます。

 

・実地調査が行われていない
地方税法第408条には「固定資産は毎年少なくとも1回は、実地調査しなければならない」という規定があります。賦課課税で市区町村の評価に対する信頼性を高めるために必要な規定ですが、市区町村は単なる訓示規定として毎年の実地調査はほとんど行っていません。

 

・担当者が素人
東京都を例にあげると、都の職員は都税事務所に就職するのではなく都に就職します。職場のローテーションで固定資産税の現場に配属され、2~3年で他の部署に移っていきます。固定資産の評価は複雑で難しくなっているのに、これではミスが多発するのもやむをえません。

 

・情報開示が意味不明
課税明細書には、「固定前年度課標等」「固定本則課税標準額」「都計前年度課標等」「都計本則課税標準」など専門用語がずらりと並び、素人が理解するにはなかなかハードルが高いです。毎年送られてくる納税通知書・課税明細書にどういう評価をしているかが、もっとわかりやすく説明されていれば、納税者ももっと早く気付いたかもしれません。

 

なお、令和2年度の固定資産については、新型コロナウィルス感染症の影響により納税が困難な方に対する徴収猶予制度があります。

 

制度の概要は、総務省ホームページを参照ください。東京都にお住いの方は、こちらのURLも参照ください。

 

 

 

トランス税理士法人 代表税理士

1978年生まれ、神奈川県横浜市出身。明治大学大学院グローバルビジネス専門科修了、MBA取得。大学卒業後、日興證券株式会社(現SMBC日興証券株式会社)に入社、日本橋支店にて資産運用コンサルティング課に従事。
その後、「お客様の資産形成を長期的にサポートするには、証券運用だけでなく、複合的なファイナンシャルプランニングを実践する業態を作り出す必要がある」という思いから2007年に個人向け資産運用コンサルティング会社を共同で創業。CFP(R)の資格を活かし、お客様の資産運用のアドバイザーとして現場に立ちながら、ベンチャー企業の共同創業者として会社の事業規模を拡大。現在は税理士として個人向けの税務を中心に顧客の資産形成をサポートしている。

著者紹介

連載賢い副業で資産を増やす「サラリーマン大家」節税のコツ

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