収益不動産を活用した節税対策…「所得圧縮」の仕組みとは?

※本連載では、自らも一都三県に物件を保有する税理士・不動産経営アドバイザーの和田晃輔氏が、収益用不動産を活用した実践的な資産防衛法を解説します。今回は、「収益用不動産で所得を圧縮する」考え方の基礎についてレクチャーします。

不動産所得をマイナスに…どういうことか?

前回は、所得税の負担が特に高額所得者で高くなる理由、収益用不動産が所得の圧縮に有用であるというアウトラインを話しました(『高所得者の税金対策…「不動産投資」が有効といわれる理由』)。

 

今回は、収益用不動産で所得を圧縮する考え方の基礎を確認しましょう。

 

1.不動産を赤字にするとどうなる?

 

前回、不動産所得をマイナスにすることによって所得の圧縮を実現できたと記載しました。収益用不動産を用いる場合には、この部分が極めて重要です。つまり、不動産所得がマイナスにならないと、所得の圧縮にはなりません。

 

では、どういうことなのか、具体的に見てみましょう。まず、年収3千万円の個人を考えてみましょう(簡易化のため住民税、復興特別所得税未考慮)。

 

[図表1]
[図表1]
 

給与収入3,000万円なら給与所得は2,780万円になります。給与のみが収入源なので、この人の所得は2,780万円ということになります。最終行の税額は752万円となっています。

 

では次に、同じ給与額面3千万円の個人が不動産を取得し、かつ不動産所得がマイナスになったケースを見てみましょう。先の例に、毎年の家賃収入が500万円の不動産を追加しました。それに加え、経費1,000万円が発生したため不動産所得が▲500万円になったとします。

 

[図表2]
[図表2]

 

最終行の所得税額を御覧ください。給与収入のみの場合、税額は752万円ありましたが、それが552万円まで、実に200万円下落しました。これは、所得の部分に着目すればその理由がわかります。

 

[図表2]の赤丸の所得合計を御覧ください。2,280万円になっています。給与のみなら2,780万円だった所得合計が2,280万円まで下落した(つまり所得が圧縮された)のは、取りも直さず不動産で500万円の赤字が出たからなのです。

 

このため、この方は給与所得の限界税率が40%でしたので、所得が減少した500万円✕40%の200万円の所得税が減少したということです。

 

このように、不動産で発生した赤字を他の給与所得や事業所得と相殺することを損益通算といいます。本来、節税手段の乏しい給与所得や事業所得に対し、不動産所得で赤字を作ることで、給与所得や事業所得の圧縮につながるというわけなのです。

手元資金の減少は節税にはならない⁉

2.赤字ってキャッシュアウトだからまずいのでは?

 

と、ここまで書くと以下のような指摘をいただくかもしれません。

 

「確かに200万円の節税にはなっているが、不動産所得で▲500万円の赤字ということは、キャッシュを500万円失ったということだ。200万円税金が減ったところで、結局300万円のキャッシュアウトではないか」

 

一般的に赤字というと、資金を失ったということですから、このご指摘は大変的を射たものです。しかし、経費にはキャッシュアウトを伴うものと伴わないものがあるのです。

 

以下でその違いを見てみましょう。

 

(ア)経費で発生した赤字

 

この、不動産所得の赤字が、キャッシュアウトを伴う経費によって達成されたのであれば、たしかにいくら税金が減ったところで、手元のキャッシュは減少しています。

 

例えば、退去した部屋のフルリフォームのために多額の資金を要した結果赤字になったということであれば、▲500万円の赤字はとりもなおさずキャッシュアウトです。200万円税金が減ったところで、その前に500万円キャッシュアウトしているので、結局お金は300万円減ってしまいました。

 

一部、不動産による節税として、取得初年度に発生する不動産取得税や登録免許税が経費になるから赤字になり、所得税が還付になるという営業トークを聞くこともあります。これは、先に述べた通り、不動産取得税等の支払いによりキャッシュアウトが発生し、手元資金が減少しているのですから、節税でもなんでもありません。

 

イ)プライベートの支出を経費にして赤字にする

 

また、プライベートの支出を経費として計上した場合も考えられます。

 

友達との飲み代や自宅の家賃などを不動産の経費にしてしまうという方法ですね。例えば、区分マンションを1つ2つ購入して確定申告を行い、これに各種経費としてプラベートの支出などをあれこれと計上し、赤字を作り出してしまうというような話です。

 

これも結局はキャッシュアウトを経費にしているだけなので、全体としてお金は減っています。

 

本来経費にならない支出だったのだから、経費にできたら税金還付分得じゃないかといわれます。そうかもしれませんが、このようなケースでは往々にして経費になるからといって従前よりも支出が増加するものです。経費になるから気持ちが大きくなるのでしょう。

 

しかし、それでは資産形成という観点から本末転倒です。

 

また、ここで経費にできたといっても、その経費性は極めて怪しい物が多いです。最終的に税務調査等で否認される恐れもあるため、所得税の節税ができたといってもそれがいつひっくり返されるかわかりません。さらに、細かい経費を積み上げていくことになりますので、当然赤字にできる金額自体も小さいものになります。

 

このように考えると、とても推奨できるものではありません。

 

(ウ)減価償却費を用いた赤字

 

では、キャッシュアウトしていないが経費になり、かつ金額的インパクトも大きいというような、都合の良いものが有るのでしょうか。

 

これが該当するのが、減価償却費といえるでしょう。

 

減価償却費は経費となり、所得が減少します。しかしながら、キャッシュアウトを伴わず、当然現金は失われません。

 

また、収益不動産の場合、減価償却費が大きくなることもあり、そのような場合は減価償却費により不動産所得が赤字になるようなケースがありえます。そうなると、キャッシュアウトしていないにもかかわらず、所得のみ圧縮することも可能となります。

 

このように、不動産においては、減価償却費をうまく活用することが可能なため、キャシュアウトを伴わない赤字を発生させることが可能になるのです。

 

3.減価償却の理解がキモ

 

というわけで、収益用不動産を用いた所得圧縮については、減価償却費が最大の論点となります。減価償却費をいかに最大限活用するかが、成否を握るといっても過言ではありません。このため、減価償却費について理解することが必要です。

 

次回から減価償却費についての理解を深めていきましょう。

和田晃輔税理士事務所 税理士
不動産経営アドバイザー

大阪大学経済学部卒業後、大手素材メーカーの本社経理部に配属。ステークホルダーに「見せる」ことを重視した決算作成を叩き込まれる。その後一念発起して税理士を志し、2度の受験で最短合格。都内の税理士事務所にて修行の傍ら不動産投資に取り組み、短期化で大きく拡大することに成功。自身の不動産購入の過程で、不動産投資の全体像や将来像を数字で把握できていない投資家が多いことを痛感し、不動産経営の参謀として投資家の支援を行っている。顧問先の物件一つ一つ、そして全体を詳細なシミュレーションを基に把握し、個人と法人を合算して最適な税務・財務戦略も提案している。

著者紹介

連載不動産オーナー専門税理士が教える資産防衛~高所得者のための「不動産投資」

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