▲トップへ戻る
税理士が土地評価で失念しやすい「不整形地補正」とは?

本連載では、佐藤和基税理士事務所代表、一般社団法人相続財産再鑑定協会の代表理事である佐藤和基氏の著書、『税理士の失敗事例から学ぶ 相続土地評価のポイント』(同友館)より一部を抜粋し、税理士がよく間違える「相続土地評価」のポイントを紹介します。

パッと見た感じでは「長方形」に見えても・・・

この連載では、税理士が間違えてしまいがちなポイントを、私の経験に基づいて説明したいと思います。

 

●不整形地補正の失念

 

形が正方形、長方形のように整形地であれば必要ないですが、形がいびつであれば利用価値が下がってしまうため評価減ができます。

 

不整形地補正は基本的な評価減要素ですし、机上でも判断できるので、失念する税理士はそこまで多くはないですが、明らかな不整形地のみについて不整形地補正を適用し、微妙に不整形地として評価を下げることができそうなものについては失念しているケースがよくあります。

 

パッと見た感じでは長方形に見えても、道路に接している間口から見ると垂直ではなく斜めになっているようなケースではよく失念しています。

 

[図表1]よく間違えるパターン

 

不動産評価に慣れていない税理士ですと、見た目だけで不整形地ではないと判断してしまうのでしょう。逆に慣れている税理士であれば、斜めになっているから不整形地で評価減できるかもしれない、と判断できるのですが。

 

他にも想定整形地の取り方が間違っているケースもあります。慣れてくれば、自己の判断で想定整形地を取っても良いと思いますが、不慣れなうちは調べるなどミスのないように注意するべき論点だと思います。基本的な論点ですが、よく出てくる論点となります。

 

参考までに、最も多い誤りのパターンをご紹介します。

ベテランの税務職員すら失念する「差引計算」

●差引計算の失念

 

差引計算は、旗竿敷地について適用できる評価減要素となります。

 

評価の仕方としては、不整形地について近似整形地を求め、隣接する整形地と合せた全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地の価額を差し引いて計算する方法となります。

 

財産評価基本通達にも記載されていて机上でも計算できるのですが、かなりの税理士がこの差引計算を失念しています。ベテランの税務職員でも「この評価はどういうことですか?」と聞いてくるので、ほとんどの税理士が失念している(税務職員も見る機会が少ない)のでしょう。

 

実際に税務職員と差引計算について何度か話をする機会がありましたが、ほとんどの税理士が差引計算をしていないとのことでしたし、私が提出した評価を見て初めて知ったという税務職員もいました。

 

[図表2]差引計算の別紙

 

かなりの頻度で税務職員も把握していない論点であるため、最近では添付する計算資料の中に下記の根拠通達の番号を入れるようにしています(財産評価基本通達20(4)参照)。

 

また、市販されている書物でも旗竿敷地の土地の評価方法の計算例で、不整形地補正のみを行って差引計算を失念しているものを見かけることがあります。

※大半の書物では、計算例で差引計算と不整形地補正の両方を適用しています。

 

土地評価の本を執筆するくらいなので、相続税の申告にはかなり慣れている税理士だと思いますが、そのような税理士でも失念することのある論点です。中には相続税に強く、私と同様に相続税還付の業務も行っている税理士法人が申告している案件でも、この差引計算を失念しているものがありました。

佐藤和基税理士事務所 代表 一般社団法人 相続財産再鑑定協会 代表理事

昭和59年生まれ。平成19年1月に相続税専門最大手の税理士法人レガシィに入社し、主に相続税を専門に扱う業務に携わる。平成22年に相続税以外の一般的な税務を学ぶため、税理士法人ワイズコンサルティングに転職。平成26年1月に独立開業した。以降、最も得意とする相続税の専門家として特に「相続税還付」に力を入れている。相続税還付のポイントとなる土地の評価では500件以上の評価実績がある。「相続税還付」は週に1件ほどのペースで依頼を受けているが、「相続税還付」をさらに世の中に広めていくため、平成27年1月に、一般社団法人相続財産再鑑定協会を設立した。

著者紹介

連載税理士がよく間違える「相続土地評価」のポイント

 

税理士の失敗事例から学ぶ 相続土地評価のポイント

税理士の失敗事例から学ぶ 相続土地評価のポイント

佐藤 和基

同友館

土地評価を見直せば、相続税は取り戻せます! 目次 第1章 こんなに多い税理士の財産評価ミス 第2章 土地の現地調査、役所調査のポイント 第3章 税理士がよく間違える財産評価のポイント 第4章 これを間違えたらアウト…

 

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧