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普通借家契約は2年に1回契約更新
賃貸経営のサイクルは、毎月の家賃の支払いを受けて、クレーム、修繕など日々の対応をしていきます。その中で、通常の賃貸借契約であれば２年に１回、更新と、再契約の業務があります。
・更新→普通借家契約
・再契約→定期借家契約
更新は普通借家契約において2年に1回、契約の更新をすることで使われます。それに対して定期借家契約は期限が決められている契約で、更新という考えがありません。表現としては再契約となります。新契約にも次の２つの種類があります。
①合意更新
貸主と借主、この２者が更新をすることに合意をして書面で契約をします。更新料が発生して、それが不動産管理会社の収益源になっています。
②法定更新
こちらは、そのまま更新をしない期間の定めのない契約で、更新契約自体は行われません。つまり、更新料が発生しないことになります。法定更新をする注意点は、入居者との接点がなくなる可能性があることです。
良好な関係を築いている入居者でも、まったく接点をもたないといくつかのリスクにつながります。火災保険、もしくは滞納保証会社においても、代理店として管理会社が契約する場合は、「きちんと火災保険に入っているか？」を大家として把握することができません。
合意更新の場合は、契約更新の際に併せて、火災保険・滞納保証会社の更新もあり、場合によっては連帯保証人への更新の意思確認をする管理会社もあります。合意更新の方が２年に１回でも顔を合わせることで、それらのメリットがあります。
ただし、契約書作成業務が発生して、更新料が発生するのが入居者にとってデメリットです。その場合は大家さんが費用負担をして更新する場合ケースもあります。
「合意更新」の具体的な流れとは？
合意更新と法定更新の２つを説明しましたが、普通借家契約で行う場合は最良案として次のものがよいと思います。
①基本は合意更新
基本としては契約を取り交わして、合意更新をするのが望ましいでしょう。
②管理会社に来店してもらい面談
合意更新の際には管理会社に来店してもらい面談をします。そうすることによって２年１回は、入居者と管理会社が接点を持てます。自主管理の大家さんの場合は、自身が面談をして合意更新することになります。
③書類を取り交わす
④クレームのヒアリング
更新の書面を取り交わす際に、物件に対するクレームなどもヒアリングをすることを説明します。２年住んでいる間に、物件への不満や要望を述べてもらいます。不満の火種を持ち続けたまま入居し続けるのは、クレームの章でもお話ししましたが、信頼残高を下げながら入居し続ける状況になるからです。
更新契約のときに、小修繕も含めた部屋に対する困りごとや、グレードアップの希望をヒアリングして、場合によっては補修改善をすることで、不満をリセットするきっかけにします。
⑤更新料、更新事務手数料の発生
エリアの商習慣に合わせた更新料、もしくは更新事務手数料が発生します。基本は入居者が支払いますが、状況によっては大家さんが負担してもよいでしょう。
⑥火災保険・滞納保証会社は各社で請求
火災保険と滞納保証会社で更新がある場合は、各々から直接請求をしてもらって流れを築くといいでしょう。
定期借家契約は世界を基準とした賃貸借契約を見た場合、普通の契約であり、逆に日本の普通借家契約は世界を基準として見た場合、異常借家契約と言ってもおかしくありません。
普通借家契約は戦時立法で、賃借人の立場をより有利にするために生れた契約だからです。普通借家契約の場合は、入居者保護の観点の高い契約になっており、大家さんにとっては、とくに立ち退きの点で、不利な内容になっています。中には「定期借家契約こそ普通借家契約だから、定期借家契約にすべきだ！」と提唱している大家さんや管理会社さんもいます。
しかし定期借家契約には「普及の壁」というものがあります。
現在、定期借家契約の普及は５％未満と言われています。
入居者の立場からすると普通借家が普通であるという認識をしています。また、今の賃貸営業マンは普通借家契約のマニュアルで育っており、かつ大手のフランチャイズもそうですが、賃貸管理ソフトも全て普通借家契約のマニュアルで育っている文化にあります。
ですから賃貸営業マンが定期借家契約に抵抗を覚えるのも事実です。
また大家さん、不動産会社管理会社も定期借家契約に対する知識が不十分です。
よって入居者の理解や不動産業者の協力が得られない、それが普通借家契約の壁です。
