物件の売却価格の上昇につながる「買い手の安心材料」とは？

補修・改修などの費用を記録しておく「修繕履歴」

リフォームと似ている要素に「修繕履歴」というものがあります。修繕履歴とは物件の補修や改修などの費用を記録しておくもので、物件の保全計画だけでなく、物件評価の参考にもなります。

基本的に宅建業者は、修繕履歴があるものについては、買主にその説明をしなければなりません。たとえば、漏水事故などが起き、給水管を取り替えているなどの事実があれば、買主に伝える義務があります。

買主としては、修繕履歴が明らかになることによって、安心して取引をすることができます。とくに、築年数が経過している物件の場合はなおさらです。その後のトラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。

定期的に修繕が行われている物件であれば、それだけ大切に使われてきたと評価することもできます。そのような物件であれば、査定額に反映される可能性もあるのです。とくに不動産業者が買主となる場合には、そのあたりも注視されていると考えた方がいいでしょう。とくにマンションの場合、大規模修繕の有無に関しては、必ずチェックされています。

耐震診断の適合証明がなされていれば、プラス評価に

買い手の安心材料になる指標としては、耐震診断の適合証明がなされている場合もプラスの評価につながります。とくに、1981（昭和56）年6月以前に建築確認を申請している物件に関しては、いわゆる「旧耐震基準」が適用されているため、耐震性が劣る可能性が大です。

たとえば、旧耐震の建物は、税制の優遇を受けられないこともあります。ですので、そのような物件であれば、少しでも売りやすくするために、耐震診断を活用するといいでしょう。

ただし、検査そのものはかなり厳しい基準が要求されるため、旧耐震の場合ほとんど補強が必要になる可能性が高いと考えておいてください。

［図表］耐震診断を受けるべき基準