空き家・古屋の購入･･･物件に見合う予算を算出する方法①

重要なのは、販売価格ではなく「収益率」

私たち全古協では、物件の購入の際の価格を家賃から逆算します。

（相場家賃×12カ月÷利回り＝物件総額）―リフォーム費用＝購入額

ここであなたはお気づきになりましたか？　実はこの式には販売額がありません。通常、売主がつけた販売価格があり、そこから値引きをしてもらうなど検討するものです。しかし、収益として考えるなら、その物件でどれくらいの儲けが出るのかがすべてです。であるならば、収益率が一番の購入数字になるはずです。

何でもかんでも安く叩けばいいものではありません。あなたが長く大家業をしたい、成長する大家になりたいと思うなら、不動産業者との良好なお付き合いは欠かせません。

しかし、私たちもビジネスです。私たちの試算に合っていれば売値で購入、収益が合わなければ価格を抑えてもらうしかありません。それには根拠のある数字を出すことが大切です。

何度も言います。「安く叩いてやろう！　とにかく安く買いたい」ではありません。

家賃相場は「3軒以上の業者に聞く」ことが重要

実際の購入する順序で解説しましょう。不動産屋からくる物件資料には、「種目（※）、住所、価格、所在地、駅からの徒歩時間、土地面積、建物面積、築年数、設備、備考」などがあります。そして、間取り図面があります。

（※）種目……不動産用語。マンション、戸建て、土地、店舗、事務所など不動産の種類をいう。

まずは、地域と間取りを見て家賃相場を調べます。調べ方はインターネットか不動産業者に電話で聞くか、不動産業者に訪問するかになります。

その際の注意は1軒だけだと偏った情報になる可能性があるので、3軒以上の業者に聞くことです。多ければ多いほどいい。その際、近隣の競合物件も調査します。条件としてリフォームは済ませると伝えてください（古いままで貸し出しするのではないことを認識しもらう。良く知った業者だとどれくらいのクオリティーのリフォームをするのかを知ってもらっているので、詳細な家賃が出ます）。

プランナーの方なら相談員や再生士に問い合わせることもできます。

この話は次回に続きます。