空き家・古屋の購入・・・物件に見合う予算を算出する方法①

今回は、空き家・古屋の購入を検討する際に、物件に見合う予算を算出する方法を説明します。※本連載は、収益不動産経営コンサルタントの三木章裕氏と、一般社団法人全国古家再生推進協議会の理事長などを務める大熊重之氏の共著、『儲かる! 空き家・古家不動産投資入門』(フォレスト出版)の中から一部を抜粋し、「空き家・古屋物件」の選び方&買い方を、事例をもとに探ります。

重要なのは、販売価格ではなく「収益率」

私たち全古協では、物件の購入の際の価格を家賃から逆算します。

 

(相場家賃×12カ月÷利回り=物件総額)―リフォーム費用=購入額

 

ここであなたはお気づきになりましたか? 実はこの式には販売額がありません。通常、売主がつけた販売価格があり、そこから値引きをしてもらうなど検討するものです。しかし、収益として考えるなら、その物件でどれくらいの儲けが出るのかがすべてです。であるならば、収益率が一番の購入数字になるはずです。

 

何でもかんでも安く叩けばいいものではありません。あなたが長く大家業をしたい、成長する大家になりたいと思うなら、不動産業者との良好なお付き合いは欠かせません。

 

しかし、私たちもビジネスです。私たちの試算に合っていれば売値で購入、収益が合わなければ価格を抑えてもらうしかありません。それには根拠のある数字を出すことが大切です。

 

何度も言います。「安く叩いてやろう! とにかく安く買いたい」ではありません。

 

家賃相場は「3軒以上の業者に聞く」ことが重要

実際の購入する順序で解説しましょう。不動産屋からくる物件資料には、「種目(※)、住所、価格、所在地、駅からの徒歩時間、土地面積、建物面積、築年数、設備、備考」などがあります。そして、間取り図面があります。

 

(※)種目……不動産用語。マンション、戸建て、土地、店舗、事務所など不動産の種類をいう。

 

まずは、地域と間取りを見て家賃相場を調べます。調べ方はインターネットか不動産業者に電話で聞くか、不動産業者に訪問するかになります。

 

その際の注意は1軒だけだと偏った情報になる可能性があるので、3軒以上の業者に聞くことです。多ければ多いほどいい。その際、近隣の競合物件も調査します。条件としてリフォームは済ませると伝えてください(古いままで貸し出しするのではないことを認識しもらう。良く知った業者だとどれくらいのクオリティーのリフォームをするのかを知ってもらっているので、詳細な家賃が出ます)。

 

プランナーの方なら相談員や再生士に問い合わせることもできます。

 

この話は次回に続きます。

株式会社大阪賃貸不動産経営研究所 所長
収益不動産経営コンサルタント

1962年生まれ。清風高等学校卒業、甲南大学経営学部卒業、大阪学院大学大学院商学研究科修了。
一般社団法人全国古家再生推進協議会顧問、株式会社大阪賃貸不動産経営研究所所長、アースリンクグループ代表取締役CEO。収益不動産経営コンサルタント。指導先の資産形成額が300億円以上にのぼる、不動産による資産づくりの専門家。
大阪中心に親の代から不動産業・大家業を営み、アパート・マンションの経営については、一般社団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の浦田健氏に師事、大阪にてパートナーコンサルタントとして活動。また不動産実務検定の大阪第一支部の講師として、「喜ばれる大家の会」を運営し、全国の大家さんのために講義、講演をするほか、さまざまな相談も受けている。近年では、古家(空き家)を再生して高利回り物件として提供し、普通のサラリーマンでも借金なしに大きな資産を築ける蓄財術を指導している。全国古家再生推進協議会の「古家再生投資プランナーweb講座」の作成にも携わる。

著者紹介

一般社団法人全国古家再生推進協議会理事長
一般財団法人日本不動産コミュニティー講師
株式会社オークマ工塗代表取締役
オークマグループCEO 

1966年生まれ。町工場が密集する東大阪市で、父親から引き継いだ部品塗装の会社を引き継ぐも、下請けから脱却できない不安を抱える。そんな時、空き家・古家不動産投資を知り実践、資産を築く。同時に、周辺の中小零細企業の経営者も収入源と将来の不安に悩まされていることに疑問を感じ、空き家・古家不動産投資で別の収入源をつくることを提案し協議会を立ち上げる。
現在では、会社経営のほか、自らも大家業をしながら現在までに350棟以上の古家再生をし、中小企業経営者、サラリーマン、主婦まで多くの大家を生み出している。

著者紹介

連載事例解説!「空き家・古屋物件」の選び方&買い方

 

 

儲かる! 空き家・古家不動産投資入門

儲かる! 空き家・古家不動産投資入門

三木 章裕,大熊 重之

フォレスト出版

◆2018年には5~6軒に1軒が空き家に! 空き家・古家不動産投資とは、物件を安く買い、リフォームをして収益賃貸物件に再生することです。いまや空き家・古家は社会問題になっており、これからも増加の一途をたどっていきます。…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧