東南アジアの不動産投資は「プレビルド」が基本だが…

前回は、『発展途上国 東南アジア不動産』V.S.『先進国 メンフィス不動産』をテーマに、「東南アジア不動産とメンフィス不動産に求める利回り（＝期待利回り）は、同じではない！それを知らないとハイリスク・ローリターンな投資をしてしまうことになる！」というお話をしました。

今回は、具体的にどのような点において、『メンフィス不動産』は『東南アジア不動産』を勝るのか、を解説しようと思います。

『メンフィス不動産』は下記8つの点において勝ると思っております。

①入金までの期間（＝時間的投資対効果）

②売却時の流動性

③キャピタルゲイン

④減価償却メリット

⑤空室率（入居者の付き易さ）

⑥通貨の安定感・強さ

⑦経済の安定成長

⑧不動産市場の透明性（国の信用力）

今回はその中の「①入金までの期間」について解説していきます。

①入金までの期間（＝時間的投資対効果）

東南アジアの不動産投資は、プレビルドが基本です。なぜプレビルドかというと、完成するか分からず完成期間も遅れるなどのリスクを負うことによりキャピタルゲインを得よう、というスキームでないとリターンが出ないからです。

しかし、プレビルドが故に、投資資金を入れてから、完成までに、3、4年、それに賃貸付けにもう1、2年掛かると言われております（ケースバイケースですが）。5年間はずっと資金を塩漬けして、5年後にやっとキャッシュフローが回るようになるわけです（プレビルドなので、完成時期が大幅に遅れる可能性もあります）。

一方、弊社のメンフィス不動産投資は、全て入居者を入れて、キャッシュフローがまわる状態にしてから、皆さんに投資のご紹介をしております。投資したら、その日からキャッシュフローが回るということです。この違いが数字的にどれ程違うのかを見ていきましょう。

メンフィスの街並み

利回りは「どの程度の期間で」という観点が不可欠

皆さんもご存知の、投資効率を判断する上でもっともよく使われる「利回り」という指標がありますね。しかし、これには多くの方が見逃していることがあります。それは「時間的投資効率」です。「利回り」は、いくらの投資に、どれだけのリターンがあるか、だけではなくて、「どれ程の期間で」という観点が入らなければ何の意味も成さない指標へと変わってしまうのです。

例えば、「利回り100%の投資」と「利回り1％の投資」どちらが良いか？これは一概に前者とは言えません。なぜなら前者は100年で、後者は1年で、という時間的観点が入ったら、年間利回りは1％で、同じということになりますから。

実際の不動産投資でも同じで、東南アジア不動産のよくある実質利回り5％、というのは、5年掛けて5％が入るということになり、年利はたったの1％なのです。

一方、弊社のメンフィス不動産では、実質利回り5％、と同じですが、全ての物件に入居者を付けてお引き継ぎするスキームを取っていますから、1年目から5％、5年で25％、と東南アジア不動産と、5倍の差があるのです（しかも、提示家賃で賃貸が付くのを証明していることもご理解頂けると思います）。

入金までの期間（＝時間的投資対効果）が、どれ程大切なのか、ご理解頂けましたでしょうか。

②～④に関しては、次回で詳しく解説します。