一般賃貸、事業用賃貸…民法改正が不動産賃貸契約に及ぼす影響

不動産賃貸借契約に個人の連帯保証人を付ける場合は…

新聞紙面などで、民法改正が不動産賃貸にも影響するということをご覧になった方もいらっしゃると思います。今回は、実際の不動産賃貸実務や、不動産賃貸借契約書に変更が必要になる点を踏まえ、不動産賃貸一般に変更が必要とされる点と、事業用不動産賃貸に限って変更が必要な点について、その概略をご紹介します。

民法改正点は多岐にわたりますが、不動産賃貸については、以下の5つが要注意点であり、対応変更が必要となるものです。民法改正について、これらの点に対応しないままでは、法令違反やオーナーとしての権利主張に齟齬をきたすことになります。

①敷金返還のルールが民法上で明確化

敷金について、賃貸借契約が終了して明け渡しを受けたときに、賃貸人は、敷金から賃借人の債務を差し引いた額を賃貸借契約終了時に遅滞なく速やかに賃借人に返還しなければならないことが明確化されました。

②原状回復のルールが民法上で明確化

賃借人は通常損耗（通常の使用によって生じた傷みや経年劣化）については原状回復義務を課されないことが明確化されました。

③連帯保証人についての極度額設定が義務化

不動産賃貸借契約書に変更が必要になる要注意点です。不動産賃貸借契約に個人の連帯保証人を付けるときは、極度額（連帯保証人の責任限度額）を定めて記載しなければならないことになりました。「極度額を定めていない連帯保証契約は無効とされます。」

【参考】民法改正後の連帯保証条項の記載例

④賃借人の賃料支払状況など、連帯保証人からの問い合わせに対する回答義務が賃貸人に課せられる

個人の連帯保証人から賃借人による家賃の支払状況について問い合わせを受けたときは、賃貸人は遅滞なく回答することが義務付けられました。回答しないと、賃借人が家賃を滞納するなどした際に、連帯保証人への請求に支障が生じることも予想されます。

事業用の賃貸に限った注意点とは？

⑤事業用の不動産賃貸に限って注意が必要な点

個人第3者の連帯保証人への会社の「財務状況など」情報提供義務が賃借人に課せられた、また、この義務について賃借人が果たしていないことについて賃貸人も認識していた、あるいは認識できたはずだとされた場合には、連帯保証そのものが取り消しされることとなりました。

事業用の賃貸については、賃借人から個人第3者の連帯保証人に賃借人の財産状況などを情報提供することが義務付けられました。

個人の第3者（当該事業の経営等を行っている者以外）が連帯保証人になることを検討する際に、当該法人・事業　賃借人にどの程度の財産があるかを把握する情報と機会を与えることで、連帯保証人になるかどうかについて十分な検討をさせようとするものです。そして賃借人がこの情報提供を怠り、賃借人が連帯保証人に情報提供をしなかったことにより、連帯保証人が賃借人の財産状況等を誤解して連帯保証人になることを承諾した場合で、かつ賃貸人が賃借人が情報提供義務を果たしていないことについて知っていたり、あるいは知らないことに過失があった場合は、連帯保証人は連帯保証契約を取り消すことができるとされました。

【参考】賃貸人から連帯保証人への情報提供が義務付けられた項目

以上のとおり、不動産賃貸において今回の民法改正で変更や対応が求められている5つの点のうち、3つが保証に関わることであることから、法人保証・保証会社の利用が増えるのではないかと言われています。その理由を下記にまとめます。

理由1：民法改正により個人の連帯保証人に極度額を設定することが必要になりますが、連帯保証人が極度額の金額に拒否反応を示し、連帯保証人をつけることが難しくなると思われます。

理由2：民法改正により事業用の賃貸借契約では、賃借人は個人の連帯保証人に会社・事業の財産状況等の情報提供をすることが義務付けられましたが、賃借人がこれに拒否反応を示し、連帯保証人に情報提供することを避け連帯保証人の設定に難色を示すものと思われます。