譲渡所得とは？

譲渡所得とは、土地や建物などの不動産を売却したことで得られる所得です。なお、株式の譲渡所得は課税の仕組みが異なるため、ここでは不動産を対象とします。

土地や建物の場合、譲渡所得は次の式で計算します。

取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料のほか、登録免許税、不動産取得税、印紙税などが含まれます。建物の場合は、所有期間中の減価償却費相当額を購入代金などから差し引いた金額が取得費となります。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用です。

例えば、1億円で売却した不動産の取得費（減価償却費相当額を差し引いた後）が6,000万円、譲渡費用が300万円の場合、譲渡所得は3,700万円となります。

なお、購入時の売買契約書などがなく取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却額の5％を下回る場合は、売却額の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって、5年を超える「長期譲渡所得」と、5年以下の「短期譲渡所得」に分かれます。

税率は次のとおりです。

このほか、所得税額に対して2.1％の復興特別所得税がかかります。これを加えた所得税・住民税の合計税率は、長期譲渡所得で20.315％、短期譲渡所得で39.63％です。

自宅として住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この特例は所有期間の長短を問わず利用できますが、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが要件です。

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。マイホームの3,000万円特別控除を適用して税額がゼロになる場合も、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。税額は売却価格だけでなく、取得費や譲渡費用、所有期間、適用できる特例によって変わります。

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