建て替えや改築時に課題となる既存建物の接道義務

家が建っていても接道義務を満たしているかは不明

さて、これから「建築基準法上の道路」のことについて説明します。これらの説明は、公図の読み方とは直接関係ありませんが、実務で必要なことですから少し触れておきましょう。

〈建築基準法上の道路となっているか〉

家を建てるには、建築基準法に定める道路に面していることが必要です。「建築基準法上の道路」というのは、昔からある道路で公道、私道を問わず幅員（ふくいん。道路の幅のこと）4メートル以上のものや、「42条2項道路」といわれる、昔からある幅員4メートル未満のもの、「建築物をつくるため幅員4メートル以上の道路を造ります」と役所に届出がされ認定を受けたもの（「位置指定道路」といいます）等が一般的なものです。なお、建物を建てるときの敷地は、上記の建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが必要です。

現在、家が建っているから、問題はないだろうと思っていると大間違いです。将来建て替えをしたり、あるいは担保にとっていて競売するようなこととなった場合、十分担保価値があるかということです。物件を担保にとるとき、何を念頭におかなくてはならないかというと、もしもの場合にその物件を処分するとき、最終的にいくらで売却できるのか、そのためにいろいろな角度から不動産の調査をしているのです。

幅員が4ｍ以下ならセットバックが必要な場合も

第7回で紹介した公図のケースでは、幅員は3．2メートルでした。したがって、このままでは建築基準法上の道路としては問題がありますので、この点について区役所建設部環境指導課で調べることにしました。その結果、この道路は「42条2項道路」であるとの回答をえました。したがって担保評価するときには「セットバック」を考慮しなくてはなりません。

「セットバック」というのは、たとえば古くからある街には幅員が1．8メートルとか2．7メートルという狭い道に家がびっしりと建っているのをよくみかけます。こうした道も将来は4メートル以上の幅員の道にしたい。そのためには、一つひとつの建物を増改築するとき、敷地の境界線と道路中心線から2メートル後退（セットバック）させていけば、その道のすべての建物が増改築されたときは、幅員4メートルの道となります。「42条2項道路」として、指定されているかどうか調査するときは、東京都では区役所の道路担当係に道路を「42条2項道路」（「みなし道路」ともいいます）とか「位置指定道路」に色分けした地図が用意されています。ただし、大変混雑していることが多く、順番待ちで時間のかかることも知っておいてください。セットバック部分は建物の建築はできず建ぺい率、容積率の計算上敷地面積には入りませんので注意してください。

なお、建ぺい率は敷地面積に対する建築面積（建物の1階の面積）の割合で、容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合（図参照）です。たとえば敷地面積が100平方メートルのとき、建ぺい率が50％、容積率が100％の場所だと、建築面積は50平方メートル、延べ床面積は100平方メートルまでしか認められません。

話は本論からそれましたが、このように少しでも気になる点は市区町村役場の道路担当係で確認したり関係者に問い合わせておくことが必要です。