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三為契約とは？
三為契約（さんためけいやく）とは、「第三者のためにする契約」の略語です。三為契約はあらゆる契約で利用することが可能ですが、実務上、不動産取引以外ではほとんど用いられていません。
一般的な不動産売買は売主と買主の二者間で行われますが、三為契約では売主、買主、三為業者の三者が関与します。不動産仲介取引の場合においては仲介業者が得られる仲介手数料にあらかじめ上限が設定されている一方で、三為契約における売買利益には決められた上限がありません。また、中間登記を省略し販売コストを削減できることから不動産業者にとってのメリットが大きい取引形態です。
中間省略登記とは？
不動産取引において三為契約が用いられる理由として、中間省略登記ができるという点が挙げられます。
通常、不動産の所有権移転登記は売買のたび（所有権者が変わるたび）に行われるため、本来であれば、「売主から不動産業者」「不動産業者から買主」の2つの不動産売買契約に基づいて取引がされる場合、2段階の移転登記が必要になります。
しかし三為契約では、「売主から買主」に直接所有権を移転させることができ、1段階での登記が可能になります。このように、中間の所有権移転登記を省いて売主から買主に直接登記することを、「中間省略登記」と呼びます。
宅地建物取引業法では、不動産の所有者等を明確にして取引の安全を図るため、他人が所有する不動産の売買契約は原則として禁止されています。そのため、本来であれば中間省略登記は禁止となります。
しかし、法務省通知より「第三者のためにする契約（三為契約）」と「買主の地位の譲渡」による契約であれば、例外として中間省略は認められます（平成19年1月12日法務省民二第52号民事第二課長通知）。これは、三為契約の場合には、実質的に、不動産の所有権は売主から買主に直接移転しており、三為業者が所有者となった実体がない（そもそも三為業者は所有権を取得していない）からと解釈されています。
一度禁止されたはずの中間省略登記が、三為契約においては許されるということで、三為契約による中間省略登記のことを特に「新・中間省略登記」と呼ぶこともあります。
三為契約は違法？三為契約の法的根拠
三為契約は民法537条に定められた契約形態であり、違法なものではありません。区分所有のワンルームマンションなどでは、近年は不動産仲介で取引されるケースも多く見られますが、三為契約も多く利用されています。
もともと、民法や宅地建物取引業法（宅建業法）では、以下のような前提ルールが定められています。
民法・宅建業法が定める基本ルール
- 契約の効力は、当事者間にのみ生じる
- 他人が所有する不動産を売買することはできない
通常、契約の効力は、当事者間にのみ生じます。不動産売買の場合には、不動産売買契約の効果として、売主には目的物（不動産）を引き渡す義務が、買主には対価（代金）を支払う義務が生じ、契約外の第三者には法的な権利義務は生じません。
また、宅建業法により、他人が所有する不動産の売買は禁止されているため、売り手は第三者が所有している不動産を売却することはできません。
これらの基本的なルールの例外として設けられたのが、三為契約です。
三為契約による例外
- 売主・買主とは別に、「三為業者（不動産業者）」が間に入る
- 「三為業者」は不動産の所有者ではないが、買主との間で売買契約を結ぶ
三為契約では、売主と買主以外の第三者に権利義務を生じさせること、および他人が所有する不動産の売買をすることが認められており、前述した基本ルールの例外的な規定となっています。
（第三者のためにする契約）
第五百三十七条 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
2 前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。
3 第一項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。
（第三者の権利の確定）
第五百三十八条 前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。
2 前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第一項の契約の相手方は、その第三者の承諾を得なければ、契約を解除することができない。
出典：e-Govポータル （https://www.e-gov.go.jp）
三為取引の流れ
三為契約による不動産の取引は複雑なため、以下の図を用いて解説します。
①はじめに、売主と三為業者（不動産業者）が、「第三者のためにする不動産売買契約」を締結します（三為契約）。
②次に、三為業者と買主が、売主の所有する不動産について売買契約を締結します（他人物売買契約）。
③他人物売買契約に基づき、買主が三為業者に対し、売買代金を支払います。このときの代金は、三為契約における売買代金に、10％程度上乗せした額となることが一般的です。三為業者は、ここから売主に対して売買代金を支払います。
④最後に、売主から買主への所有権移転登記を行います（新・中間省略登記）。
このように三為取引では、三為業者が売主・買主のそれぞれと売買契約を結んでいる点、および所有権移転登記が1回となっている点が特徴です。
